ข้อดี ข้อเสีย นิติบุคคลบ้านจัดสรร
คนส่วนใหญ่ยังไม่เข้าใจกฎหมายจัดสรรฉบับใหม่ชี้ผู้ซื้อบ้าน ต้องการมีนิติบุคคล แต่ไม่รู้ข้อดี ข้อเสีย
นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ อดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอชบี อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (HBIRM) ดำเนินธุรกิจด้านการบริหารทรัพย์สิน เปิดเผยถึงการประกาศใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 แทนกฎหมายฉบับเดิมคือประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 พ.ศ.2515 ซึ่งใช้มายาวนานถึง 17 ปี ว่า มีข้อบกพร่องและมีความไม่เหมาะสมหลายประการ เช่น มาตรการในการคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรรให้ได้สิทธิ์ในที่ดินที่ทำสัญญาจะ ซื้อจะขาย รวมทั้งการกำหนดมาตรการในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ฯลฯ
หากพิจารณาถึงสาระสำคัญของการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพระราชบัญญัติฉบับนี้ มีประเด็นที่น่าสนใจคือ การที่ผู้จัดสรรประสงค์จะจัดสรรที่ดินเพื่อจำหน่ายให้กับผู้ซื้อตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปจะต้องได้รับอนุญาตจากสำนักงานที่ดิน และเมื่อสร้างแล้วเสร็จจะต้องดูแลสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะไปจนกว่าจะครบ กำหนดที่ระบุไว้ในแผนการจัดสรร เมื่อครบกำหนดแล้วต้องการที่จะพ้นจากความรับผิดชอบในการดูแลบำรุงรักษา สาธารณูปโภค ก็ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้ซื้อดำเนินการจัดประชุม ซึ่งมีทั้งข้อดีและข้อเสีย
ข้อดี..ของการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร คณะกรรมการหมู่บ้านมีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย กล่าวคือสามารถจัดเก็บเงินค่าใช้จ่ายได้ กำหนดระเบียบต่างๆได้ รวมถึงเป็นโจทย์ฟ้องร้องคดีผู้ที่ผิดระเบียบได้ นอกจากนี้แล้วยังมีความเป็นธรรม เนื่องจากสมาชิกผู้ซื้อทุกคนต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบเหมือนกัน เช่น ต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายในสัดส่วนที่เท่ากัน ทั้งยังได้รับการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภค หมู่บ้านมีระเบียบวินัยเพราะมีข้อบังคับใช้บังคับกับทุกคน มีความเป็นประชาธิปไตยสมาชิกสามารถเลือกตั้งตัวแทนเป็นคณะกรรมการได้ ที่สำคัญมีบทลงโทษสำหรับผู้ค้างชำระและไม่ปฏิบัติตามระเบียบ
ข้อเสีย..ของกฎหมาย อาจทำให้ผู้อยู่อาศัยบางคนไม่พอใจ เนื่องจากต้องมีภาระค่า ใช้จ่าย นอกจากนี้แล้วสมาชิกถูกกำจัดสิทธิ์บางอย่าง เช่น รถยนต์ที่ไม่มีสติ๊กเกอร์ต้องแลกบัตร และการตกแต่งต่อเติมบ้านต้องได้รับอนุมัติจากนิติบุคคลก่อน ที่สำคัญสมาชิกที่ฝ่าฝืนข้อบังคับอาจถูกดำเนินคดีตามกฎหมาย
โดยส่วนตัวแล้วเห็นว่าการเป็นนิติบุคคลเป็นเรื่องที่ดีเพราะมีกฎหมาย รองรับการทำงานของคณะกรรมการและคุ้มครองสมาชิก แต่ก็มีบางโครงการที่ไม่สามารถจัดตั้งได้ อาจจะเป็นเพราะไม่มีใครอธิบายให้เห็นถึงประโยชน์ หรืออาจมีความขัดแย้งบางอย่างกับผู้จัดสรร สรุปแล้วกฎหมายนี้ก็มีทั้งข้อดีและข้อเสียในตัว ขึ้นอยู่ว่าจะเลือกปฏิบัติกันอย่างไร
ทั้งนี้ การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรับโอนสาธารณูปโภคไปดูแล ขบวนการนี้ผู้จัดสรรส่วนใหญ่ทราบดีอยู่แล้ว แต่มีบางโครงการเท่านั้นที่จำไม่ได้ว่าจะครบกำหนดเมื่อไร ต้องไปตรวจดูในเอกสารจากหน่วยงานราชการ ซึ่งตามระเบียบของกรมที่ดินนั้นผู้จัดสรรต้องดูแลไม่น้อยกว่า 1 ปีนับตั้งแต่วันที่หน่วยงานราชการตรวจแล้วเสร็จ เมื่อครบกำหนดดังกล่าวผู้จัดสรรต้องมีหนังสือแจ้งถึงผู้ซื้อว่าขอให้จัดตั้ง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
เมื่อผู้ซื้อได้รับหนังสือแล้วก็จะต้องส่งหนังสือเชิญประชุมให้สมาชิก ด้วยกันรับทราบและมาร่วมประชุม หากมีเสียงเห็นด้วยให้จัดตั้งนิติบุคคลไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนแปลง ย่อยทั้งหมดในโครงการ เช่น ถ้ามี 100 แปลงจะต้องมีผู้เห็นด้วยให้จัดตั้งไม่น้อยกว่า 50 แปลง ก็สามารถจัดเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้
อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่เกิดขึ้นกับโครงการบ้านจัดสรรส่วนใหญ่ก็คือ ผู้ซื้อบ้านจัดสรรส่วนใหญ่ต้องการให้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคล แต่ก็ไม่รู้ว่าจดแล้วมีข้อดีและไม่ดีอย่างไร ดังนั้น ภาครัฐและผู้ที่เกี่ยวข้องต้องเร่งประชาสัมพันธ์ให้มากกว่าที่ผ่านมา เพื่อสร้างความเข้าใจถึงผลดีและผลกระทบในการอยู่อาศัยร่วมกันหลังจากมีการจด ทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
ขอบคุณข้อมูลจาก กรุงเทพธุรกิจออนไลน์
วันที่ 30 ต.ค. 2552