สูตรลับนักลงทุน เทคนิคเตรียมตัวในการกู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ ที่ไม่ค่อยมีใครเขาบอกกันหรอกนะ !!! (ตอนที่ 3)

ในที่สุดก็เข้าสู่ตอนสุดท้าย ของซีรี่ย์ “สูตรลับนักลงทุน เทคนิคเตรียมตัวในการกู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ” ที่ผ่านมาเราได้อธิบายถึง การเตรียมหลักฐานรายได้ก่อนการยื่นกู้ และการสร้างเครดิตที่ดี เพื่อสร้างความน่าเชื่อถือในการยื่นกู้สินเชื่อ เพื่อให้การยื่นกู้นั้นผ่านได้ง่ายๆ ซึ่งหากใครยังไม่ได้อ่าน เราแนะนำให้ย้อนไปอ่านกันก่อนเพื่อจะได้ต่อเนื่องข้อมูลให้ครบถ้วน นะครับ

คลิ๊ก-> (ตอนที่ 1) และ (ตอนที่ 2)

ส่วนในวันนี้ (ตอนที่ 3) เราจะมาอธิบายถึงเรื่องว่า มีเงินอยู่เท่านี้จะยื่นกู้ได้เท่าไหร่? รวมถึงเทคนิค ทำยังไงให้กู้ได้วงเงินสูงๆ? ไปติดตามกันได้เลยครับ…

วันนี้ เราจะเสนอวิธีคำนวณที่เป็นแบบคร่าวๆ ง่ายๆ ในการคิดว่า “มีเงินอยู่เท่านี้จะยื่นกู้ได้เท่าไหร่?” เอาไว้ให้ทุกคนลองคำนวณก่อนยื่นกู้จริงๆ ซึ่งในที่นี้อาจไม่ใช่อัตราที่ตรงเป๊ะๆจากธนาคารนะครับ เพราะแต่ละธนาคารก็มีนโยบายต่างๆไม่เหมือนกัน แต่ก็ถือว่าเพียงพอจะให้ผู้ยื่นกู้ทั้งหลายประเมินตนเองเบื้องต้นได้แล้ว เพื่อจะได้สามารถตัดสินใจเลือกโครงการได้เหมาะสมกับรายได้ของเรา ให้เราผ่านอนุมัติได้ง่ายๆ

การคำนวณวงเงินปล่อยกู้ จะคำนวณจากรายได้ของผู้กู้ โดยธนาคารจะปล่อยสูงสุดที่ “หมื่นละล้าน” เช่น รายได้ 10,000 ก็จะกู้ได้ 1 ล้าน รายได้ 15,000 ก็จะกู้ได้ 1.5 ล้าน โดยอัตรานี้คือมูลค่าเต็มความสามารถที่กู้ได้ ซึ่งหากคิดเรทนี้น่าจะตึงเกินไปสำหรับการผ่อนระยะยาว เพราะส่วนใหญ่การกู้ระยะเวลาผ่อน 30 ปี ธนาคารมักจะปล่อยที่อัตราการผ่อนที่ล้านละ 7,000 บาท สมมุติเงินเดือน 18,000 กู้ได้ 1.8 ล้าน แต่ต้องผ่อนเดือนละ 12,600 บาท(จะเหลือใช้แค่ 5,400 บาท/เดือน)

วิธีการคำนวณวงเงินกู้ที่เป็นไปได้ของตนเอง แบบคร่าวๆ ง่ายๆ

โดยทั่วไปแล้วจึงนิยมคำนวณโดย ผ่อนในอัตราไม่เกิน 1 ใน 3 ของรายได้ต่อเดือน เช่น เงินเดือน 18,000 บาท จะผ่อนไม่เกินเดือนละ 6,000 บาท และจะกู้ได้ประมาณ 850,000 บาท หรือวิธีง่ายๆก็เอา รายได้ต่อเดือนคูณด้วย 50 เท่า จะได้วงเงินกู้แบบคร่าวๆที่เรามีสิทธิ์จะได้

แต่ก็มีวิธีคำนวณด้วยอีกสูตร คือการแบ่งรายได้ออกเป็น 3 ส่วน คือ เงินออม(30%) เงินใช้จ่าย(30%) เงินชำระหนี้(40%) เมื่อใช้อัตราการผ่อนประมาณ 40% ของรายได้ กรณีนี้วงเงินกู้ที่คำนวณก็ได้จะมากกว่าวิธีแรก แต่ผลที่ตามมาก็คือภาระการผ่อนต่อเดือน ที่จะมากขึ้นด้วย เช่น เงินเดือน 18,000 บาท หากผ่อน 40% จะเท่ากับเดือนละ 7,200 บาท วงเงินกู้จะเท่ากับ 1,028,000 บาท

ทั้งนี้ หากคำนวณในอัตราที่คิดว่าธนาคารจะปล่อยกู้แน่นอน ก็จะแนะนำเป็นวิธีแรกมากกว่า เนื่องจากมีสภาพคล่อง และภาระการผ่อนที่สบายกว่า มั่นใจมากกว่าว่าผู้กู้จะรับไหว

ปัจจัยที่ธนาคารจะอนุมัติในอัตราต่างๆ

ที่อธิบายไปในส่วนแรกนั้น คือการคำนวณโดยพิจารณาจากรายได้ของตนเอง แต่อีกสิ่งที่ต้องคำนึงถึง คือการปล่อยกู้ของธนาคาร โดยทั่วไปธนาคารมักจะปล่อยสินเชื่อ โดยใช้ราคาประเมินจากที่ดินและสภาพอาคาร เปรียบเทียบกับราคาซื้อขายจริง โดยยึดราคาที่ต่ำกว่า และที่สำคัญคือ อาจจะไม่ได้อนุมัติปล่อยกู้คอนโดให้เราเต็ม 100% เราอาจจะได้เพียง 80-90% ก็เป็นได้ ขึ้นอยู่กับว่าโครงการนั้นใหม่หรือเก่า ชื่อเสียงและผลงานดีไหม มีการทำโปรโมชั่นไว้กับธนาคารหรือเปล่า?

เพราะธนาคารจะปล่อยกู้ 100% ให้กับคอนโดที่มีชื่อเสียง มีความน่าเชื่อถือ และเป็นคอนโดใหม่เท่านั้น แล้วมักจะต้องเป็นโครงการที่เข้าร่วม มีโปรโมชั่น หรือมีการกู้เพื่อก่อสร้างอยู่กับธนาคารนั้นๆอยู่แล้ว จึงจะได้วงเงิน 100% ทั้งนี้ในเวลาติดต่อซื้อขาย พนักงานมักจะแจ้งให้ทราบอยู่แล้ว ว่ามีธนาคารใดที่จะปล่อยให้เราได้ 100% ส่วนพวกโครงการมือสอง ส่วนใหญ่จะกู้ได้ที่ประมาณ 80%

ดังนั้น ในการจะกู้สินเชื่อเพื่อซื้อคอนโด เราจึงอาจจำเป็นต้องมีเงินทุนสำรองได้ด้วยจำนวนหนึ่ง สำหรับส่วนต่างที่ต้องจ่ายหากกู้ได้ไม่ครบ 100% รวมถึงต้องมีเงินสำหรับค่าใช้จ่ายต่างๆในการซื้อคอนโด ได้แก่ ค่าใบจอง ค่าทำสัญญา ค่ากองทุน ค่าส่วนกลาง ค่าธรรมเนียมการโอน ค่ามิเตอร์ไฟฟ้า รวมๆก็ประมาณ 80,000 – 100,000 บาท

เทคนิคในการยื่นกู้ให้ได้วงเงินเต็ม  100%

แม้ในทางทฤษฎีจะกู้ได้ไม่เต็มวงเงิน แต่จริงๆแล้วก็พอจะมีเทคนิคสำหรับวิธีการกู้ยืมเงินที่จะทำให้ได้วงเงินกู้เต็ม 100% อยู่เหมือนกัน โดยวิธีที่มักใช้กัน คือ การแบ่งบัญชีออกเป็น 2 บัญชี เล่มแรกเอาไว้ยื่นกู้ธนาคาร อีกเล่มเอาไว้สำหรับ เงินกู้ตกแต่ง หรือเงินกู้อเนกประสงค์ เพื่อให้เมื่อนำเงินจากการกู้ 2 ส่วนมารวมกัน จะได้เงินกู้ครบ 100% ของราคาพอดีครับ

บางครั้งโครงการอาจมีการตั้งราคาขายแบบหลอกเอาไว้ คือตั้งราคาขายไว้ราคาหนึ่ง แต่พอซื้อขายจริงจะมีส่วนลดให้กับลุกค้าอีก เราสามารถเอาราคาเต็มมายื่นกู้กับธนาคาร เพื่อให้ได้วงเงินกู้ที่สูงขึ้น ตรงนี้จะถือเป็นส่วนช่วยให้เราอาจมีโอกาสได้วงเงินกู้ในทางปฎิบัติครบ 100% พอดี หรืออาจมีเงินส่วนต่างเหลือให้ใช้สำหรับกับค่าใช้จ่ายต่างๆอีกด้วย

สุดท้าย

ก็ถือว่าน่าจะครบถ้วนพอสมควร สำหรับผู้ที่เริ่มต้นในการจะกู้สินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโด ไม่ว่าจะซื้อลงทุน หรือซื้ออยู่เองก็ตาม ตั้งแต่เรื่องการเตรียมตัว เตรียมเอกสาร เทคนิคการสร้างเครดิต จนถึงวิธีการประเมินรายได้ตนเองว่าจะกู้ได้เท่าไหร่ ทางเราหวังว่าบทความทั้ง 3 ตอนนี้น่าจะเป็นประโยชน์ ให้ท่านกู้ผ่านได้ตามที่หวังไว้ แต่หากท้ายที่สุดแล้ว ถ้าท่านจะทำทุกวิถีทางตามที่บอกไป ไม่ว่าจะกู้เดี่ยวกู้ร่วมหมดแล้ว ก็ยังไม่ได้รับการอนุมัติเงินกู้ นั่นแสดงว่าท่านคงไม่พร้อมที่จะกู้จริงๆ อย่าฝืนจนตัวเองเดือดร้อน เอาไว้พร้อมเมื่อไหร่ค่อยกู้ใหม่ โอกาสยังคงรอท่านอยู่เสมอครับ

ความคิดเห็น