คบคิดพาไปฟัง : การเติบโต แนวโน้ม สิ่งที่ควรรู้ในตลาดปล่อยเช่า และเทรนด์ของผู้อยู่อาศัย

วันนี้ทางทีมงาน Kobkid.com ได้มีโอกาสไปนั่งฟังเสวนาดีๆ เกี่ยวกับตลาดปล่อยเช่า “Exploring Property Rental in Bangkok” ซึ่งได้ผู้มีประสบการณ์ในวงการอสังหาฯ มามากกว่า 5 ปี ทั้งคุณธนา ต่อสหะกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท พรีโม เซอร์วิส โซลูชั่น จำกัด (บริษัทในเครือ บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้)

คุณกันติทัต มลทา รองประธานกรรมการบริษัท ดีล จำกัด (บริษัทในเครือ บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท) คุณศิระประภา รักษ์สุจริต ผู้ก่อตั้ง Wealthiness Estate คุณเนติ นฤมิตร ผู้ก่อตั้ง W2Property คุณกรณ์กวินทร์ พีระเดชไพศาล ผู้ก่อตั้ง PropaChill และคุณรัชวุฒิ พิชยาพันธ์ ผู้ก่อตั้ง Fixzy

โดยเราจะมาสรุปประเด็นที่น่าสนใจกัน สำหรับประเด็นแรกที่เราจะพูดถึงคือ ทำเล ปฏิเสธไม่ได้ว่าทำเลเป็นปัจจัยหลักและส่งผลอย่างมากกับราคาในการปล่อยเช่า ยิ่งอยู่ใจกลางเมือง หรือ CBD ที่ดินที่มีอยู่อย่างจำกัด จะทำให้มูลค่าของคอนโดสูงขึ้น แน่นอนว่าค่าเช่าเองก็จะสูงตามไปด้วย ซึ่งโซนที่มีค่าเช่าสูง ได้แก่ โซนสุขุมวิทตอนต้นยาวไปจนถึงโซนรถไฟฟ้า BTS พระโขนง ราคาเช่าประมาณ 700 – 1,000 บาท/ตารางเมตร โดยเฉพาะย่านพร้อมพงษ์ อโศก นานา เพลินจิต

แต่เทรนด์ใหม่ของผู้อยู่อาศัยในปัจจุบัน เนื่องจากพื้นที่ใจกลางเมืองราคาค่อนข้างสูง ดังนั้นการขยับที่อยู่อาศัยออกไป แลกกับการเดินทางเพิ่มอีกไม่กี่สถานี เพื่อช่วยลดค่าใช้จ่ายในเรื่องที่อยู่อาศัยได้ ซึ่งทำเลที่ผู้อยู่อาศัยเลือก จะอยู่ตั้งแต่สุขุมวิทตอนปลาย หรืออ่อนนุช บางนา แบริ่ง ลาซาล เป็นต้นไป ราคาเช่าประมาน 300 – 600 บาท/ตารางเมตร

ทำเลที่ดีจะทำให้ปล่อยเช่าได้เร็ว โดยเฉพาะที่ที่ใกล้กับสถานศึกษาหรืออาคารสำนักงานต่างๆ อย่างโซนรังสิต มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย มหาวิทยาลัยศรีปทุม มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ วันนึงปล่อยได้ 5 – 10 ห้องก็มี ห้องค่อนข้างจะเต็มตลอดเวลา หรือไม่เกินเดือนห้องก็ไม่ว่างแล้ว หรือในย่านที่มีอาคารสำนักงานอย่างอโศก พระราม 9 ก็สามารถปล่อยห้องได้เร็ว เพราะมีคนต้องการจะเช่าตลอดอยู่แล้ว

นอกจากที่อยู่อาศัยจะขยายออกมาจากใจกลางเมืองแล้ว Lifestyle การใช้ชีวิตในเมืองกับรอบๆ เมืองก็แตกต่างกัน ในเมืองค่าอาหารการกิน ข้าวของเครื่องใช้มีราคาสูง ห้างสรรพสินค้าคือตัวเลือกอันดับแรกๆ ในขณะที่รอบๆ ใจกลางเมือง อาหารการกินหรือข้าวของเครื่องใช้ ยังคงมีความ Local อยู่ แน่นอนว่าค่าครองชีพเองก็จะถูกกว่าในเมืองด้วย

ประเด็นที่ 2 คือ ราคา ทำเลกับราคาเป็นปัจจัยที่ตีคู่มาด้วยกันก็ว่าได้ อย่างที่ได้บอกไปในเรื่องของทำเล ยิ่งอยู่ใจกลางเมืองหรือ CBD ราคาก็ยิ่งสูง คนจึงเริ่มขยายออกไปนอกเมืองมากขึ้น เนื่องจากราคาเช่าถูกกว่า เมื่อก่อนราคาคอนโดปล่อยเช่าห้องละ 20,000 บาท คนยังยอมจ่ายเพื่ออยู่ แต่ตอนนี้ราคา 20,000 บาท ยังคิดแล้วคิดอีก ทำให้ห้องราคา 20,000 บาทขึ้นไปเริ่มปล่อยยากมากขึ้น ในขณะที่ห้องราคา 6,000 – 8,000 บาท หรือในราคาที่ต่ำกว่า 10,000 บาท ปล่อยค่อนข้างง่าย ปล่อยได้ไว เพราะเทรนด์ของลูกค้าตอนนี้มี Budget ในเรื่องของที่อยู่อาศัยน้อยลง

สิ่งที่ควรรู้ในตลาดปล่อยเช่า ปัจจัยสำหรับนักลงทุนที่อยากซื้อคอนโดมาปล่อยห้องเช่า มีอยู่ 4 ข้อหลักๆ ที่เราต้องรู้ก่อนจะลงทุนเลือกซื้อคอนโดสักแห่ง มาดูกันว่ามีอะไรบ้าง

Decoration & Target Group

การตกแต่งห้องสำคัญอย่างมากในการปล่อยเช่า ถ้าเราแต่งห้องดี ผู้ที่เข้ามาดูจะเกิด First Impression ถ้าห้องสวย เฟอร์นิเจอร์ครบ เครื่องใช้ไฟฟ้าแน่น ยังไงคนก็ซื้อ แต่ถ้าแต่งห้องตามใจฉัน อยากจะใช้ผนังสีส้ม ผ้าปูเตียงสีเขียว ปลอกหมอนสีชมพู เวลาลูกค้าเข้าไปดูห้อง อาจจะไม่ประทับใจเท่าไหร่ ยิ่งถ้าลูกค้าได้ดูทั้ง 2 ห้อง อาจเกิดการเปรียบเทียบกันได้ และไม่สงสัยเลยว่าลูกค้าจะเลือกเช่าห้องไหน จะปล่อยห้องได้ง่ายที่สุด ถ้าเราเลือกใช้สี Earth Tone ในการแต่งห้อง

บางทีสิ่งเล็กๆ น้อยๆ ก็ทำให้ลูกค้าเลือกห้องนี้ได้ เช่น ในห้องเรามีเครื่องใช้ไฟฟ้าทุกอย่าง โดยที่ลูกค้าไม่ต้องซื้ออะไรเพิ่มอีกแล้ว เช่น เตาไฟฟ้า ไมโครเวฟ เครื่องซักผ้า แถมเฟอร์นิเจอร์ก็ครบ ทั้งโซฟา ชุดโต๊ะทานอาหาร โต๊ะทำงาน ตู้เสื้อผ้า โต๊ะเครื่องแป้ง ชั้นวางของ ชั้นวางทีวี เตียง ฟูกต่างๆ เป็นอีกเรื่องที่บางครั้งผู้ปล่อยเช่ามองข้ามไป แต่กลับทำให้ผู้เช่าตัดสินใจได้ง่ายขึ้น

Pricing Strategy

กลยุทธ์การตั้งราคาสำคัญมาก เพราะตอนนี้ลูกค้าค่อนข้าง Price Sensitive มากขึ้น ลูกค้าจะมี Budget ในใจ เมื่อก่อนอาจจะต่อราคากันไม่กี่พันบาท แต่เดี๋ยวนี้ต่อกันไปถึง 5,000 ก็มี ถ้าเราอยากปล่อยเร็ว ก็ต้องยอมลดราคา หรือการปล่อยราคาต่ำกว่าตลาดจะทำให้ห้องปล่อยง่ายขึ้น

ระยะเวลาการเช่าที่หลากหลาย ทำให้เราสามารถเล่นกับราคาได้ เมื่อก่อนส่วนใหญ่แล้ว ระยะเวลาการเช่าจะอยู่ที่ 6 เดือน หรือ 1 ปี แต่ปัจจุบันเช่า 3 เดือนก็มี เหมือนลูกค้าอยากลองอยู่อาศัยในย่านนั้น หรือคอนโดนั้นก่อนจะตัดสินใจทำสัญญาในระยะยาว ซึ่งถ้าเช่า 3 เดือน หรือ 6 เดือน เราสามารถคิดค่าเช่าแพงกว่าการเช่า 1 ปีได้ เช่น มีลูกค้ามาขอเช่าห้อง 12,000 บาทของเรา แต่ยังไม่แน่ใจว่าจะอยู่ 3 หรือ 6 เดือน เราสามารถสร้างขอเสนอทางราคาได้ ถ้าลูกค้าอยากอยู่ 3 เดือน ค่าเช่าอยู่ที่ 15,000 บาท/เดือน หรืออยู่ 6 เดือน ค่าเช่าอยู่ที่ 12,000 บาท/เดือน และถ้าอยู่ 1 ปี จะลดค่าเช่าเหลือ 10,000 บาท/เดือน การลดราคาในหลักพันก็เป็นตัวเลือกที่ดีในการตัดสินใจ บางครั้งอาจทำให้ลูกค้าตัดสินใจได้ไวขึ้น

การเพิ่มบางสิ่งบางอย่างในห้อง จะช่วย Add Value ให้กับห้องของเราได้ ตัวอย่างเช่น ห้องที่เราปล่อยเช่าอยู่ใกล้กับสถานศึกษา ไลฟ์สไตล์ของนักศึกษาคือต้องใช้ Internet ชอบความทันสมัย Budget ไม่เยอะ แต่ต้องการห้องที่ครบครัน ดังนั้นเราจึงติดตั้ง Internet ไว้ให้ในห้อง ซื้อ Smart TV ที่เชื่อมต่อกับ Internet ดู Netflix หรือหนังอื่นๆ ได้ มีเครื่องซักผ้าให้ เราไม่จำเป็นต้องไปซักรวมกับคนอื่นๆ ในคอนโด สิ่งเหล่านี้จะทำให้ห้องเรามีมูลค่ามากขึ้น โดยที่ลูกค้าไม่คิดว่าห้องแพงมากนัก เพราะสิ่งที่ได้มาในห้องสามารถตอบโจทย์การใช้ชีวิตลูกค้าได้ค่อนข้างครบ

Lease Contract

สำหรับสัญญาการเช่า มีการปรับระยะเวลามากขึ้น มีทั้ง 3 เดือน 6 เดือน และ 1 ปี เพิ่มระยะเวลาแล้ว ก็เพิ่มโอกาสในการปล่อยเช่าได้เช่นกัน ปัจจุบันมีปัญหาเยอะ ลูกค้าบางรายกดราคาเยอะๆ เพื่อเอาไปปล่อยเช่ารายวัน ซึ่งการปล่อยเช่ารายวัน ค่อนข้างกระทบกับห้อง พื้นที่ส่วนกลาง และผู้อยู่อาศัยคนอื่นๆ ทั้งนี้ทั้งนั้นการยืดหยุ่นเรื่องสัญญาเช่า จะทำให้เราปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น

On Life Marketing

การตลาดเองก็ค่อนข้างสำคัญ คนจะไม่รู้เลยว่ามีห้องปล่อยเช่า หากไม่มีการทำสื่อหรือประชาสัมพันธ์ใดๆ แต่ช่องทางที่ทำให้เข้าถึงห้องเช่าต่างๆ ได้ดีที่สุด คือการรวมทุกอย่างไว้ใน Chanel เดียว จะมีประโยชน์มากสำหรับลูกค้า ลูกค้าสามารถหาข้อมูลได้ทั้ง Online และ Offline ภายในที่ๆ เดียว แต่ว่าราคาในแต่ละ Segment การตลาดอาจแตกต่างกันออกไป เช่น ห้องราคา 8,000 – 10,000 บาท การใช้สื่อออนไลน์หรือ Social Media จะทำให้คนเข้าถึงได้มากขึ้น  ขณะที่ห้องราคา 50,000 – 100,000 บาท เขาไม่มานั่ง Search หาเองแน่นอน ส่วนมากจะหาผ่านเลขาฯ ลูกค้า หรือ Developer ที่รู้จักและคุ้นเคยมากกว่า ดังนั้นทำการตลาดให้ถูกจุด จะทำให้เราปล่อยห้องได้ง่ายขึ้น

เทรนด์ของผู้อยู่อาศัยตอนนี้ คือการขยับขยายออกจากใจกลางเมือง ไม่ว่าจะคนไทยหรือต่างชาติ โดยเฉพาะคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าฝั่งสุขุมวิทตอนปลาย แบริ่ง บางนา ลาซาล แพรกษา หรือฝั่งพระราม 9 ศูนย์วัฒนธรรม ห้วยขวาง สุทธิสาร รัชดา ถ้าเราอยากปล่อยเช่าให้ห้องได้ราคาดี เราต้องเลือกห้องที่ถูกต้อง ห้องที่ถูกต้องในที่นี้คือ ถูกราคา ถูกทำเล ถูกDecoration นอกจากนี้ผู้เช่าส่วนใหญ่ถึง 90% จะไม่เลือกห้องทางฝั่งทิศตะวันตกหรือทิศใต้ที่โดนแดดจัด และบอกเลยว่าถ้าห้องเรามีวิวที่ดี ถือเป็นจุดขายอีกอย่างของห้องได้เช่นกัน

ถ้าราคาดี ทำเลดี แต่งครบ เฟอร์แน่น เครื่องใช้ไฟฟ้าจัดเต็ม ยังไงก็มีผู้เช่าอยู่แล้ว มันอยู่ที่ปัจจัยในแต่ละคอนโด บางที่อาจจะแข่งกันเรื่องของราคา บางที่แข่งเรื่องทำเล บางห้องมีเครื่องใช้ไฟฟ้าครบ บางห้องต้องซื้อเอง ซึ่งทุกสิ่งอย่างล้วนส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้เช่าทั้งสิ้น

สำหรับโซนที่น่าลงทุนก็หนีไม่พ้น โซนสุขุมวิท CBD ต่างๆ เพราะโซนนี้ ยังไงคนก็ยังคงต้องการเช่า แต่คู่แข่งอาจจะเยอะขึ้น เพราะปี 2018 ที่ผ่านมา ก็มีคอนโดเกิดใหม่ที่สุขุมวิทค่อนข้างเยอะทีเดียว ขึ้นอยู่กับ Invester ด้วยว่าต้องการผลลัพธ์ในด้านไหน ถ้าต้องการ Yield หรือผลตอบแทนสูง เลือกลงทุนรอบๆ ใจกลางเมืองจะดี แต่ถ้าต้องการ Capital Gain สูงก็เลือกทำเลในเมือง

ตลาดปล่อยเช่าก็ยังคงเติบโตอยู่ และขยายออกไปนอกเมืองมากยิ่งขึ้น ไม่ได้กระจุกตัวอยู่แต่ใจกลางเมืองเหมือนกับเมื่อก่อน แต่คอนโดที่มีจำนวนเพิ่มขึ้น ทำให้การแข่งขันเรื่องของราคาสูงขึ้นตามไปด้วย ยิ่งราคาถูกเท่าไหร่ ยิ่งปล่อยได้ไวมากเท่านั้น ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับทำเลแต่ละที่ ว่ามีผู้เช่ามากแค่ไหน ซึ่งห้องที่สวยงามและครบครันแบบพร้อมเข้าอยู่ จะช่วยให้ลูกค้าตัดสินใจได้ง่ายขึ้น

ความคิดเห็น