8 เรื่องน่ารู้ก่อนทำคอนโดปล่อยเช่า วินๆ 2 ฝ่าย ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า

ช่วงนี้การลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าเป็นรายเดือนนั้นมีหลากหลายเจ้า เพราะเป็นการสร้างรายได้อีกทางเลือกหนึ่งที่ได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก หลายคนอาจคิดว่าการลงทุนแบบนี้มันเรื่องที่ยุ่งยาก หากแต่คุณลองคิดดีๆ สิว่า จริงๆ แล้วการลงทุนประเภทนี้ไม่ใช่เรื่องยากเลย แต่ศึกษาหาข้อมูลให้ดีๆ มีการเตรียมพร้อม ก็จะสามารถสร้างรายได้ที่ดีให้กับเราอีกทางหนึ่ง วันนี้เราจึงมีเรื่องน่ารู้ เพื่อการเตรียมพร้อมสำหรับใครที่อยากเพิ่มรายได้จากวิธีนี้มาฝากกัน

1. มีเครดิตดีเพื่อกู้ธนาคาร

คอนโดที่จะนำมาปล่อยเช่า จะเน้นการกู้ธนาคารเพื่อมาซื้อ เพราะฉะนั้นเราควรมีเครดิตการเงินที่ดี เพื่อให้ขอสินเชื่อผ่านได้ง่าย ควรเปิดบัญชีเงินฝาก โดยเฉพาะบัญชีที่มียอดเงินฝากสูงต่อเนื่องเป็นประจำ และมียอดถอนน้อยกว่ายอดฝาก ก็จะยิ่งตอกย้ำเครดิตการเงินสวย ๆ ได้เป็นอย่างดี และควรมีรายได้ที่แน่นอน เพื่อให้การยื่นกู้เป็นไปได้ง่าย

2. ศึกษาทำเลที่เหมาะสม 

สิ่งสำคัญคือการเก็บข้อมูลด้วยตัวเอง ทั้งข้อมูลด้านการพัฒนาพื้นที่นั้นๆ ในระยะเวลา 3-5 ปี ที่มาจากข้อมูลทางเอกสาร เว็บไซต์ต่างๆ ฯลฯ รวมถึงข้อมูลที่เราต้องออกไปสำรวจพื้นที่เอง เวลามองทำเลคอนโดสำหรับปล่อยเช่า ให้มองให้ลึกถึงคนที่อาศัยในย่านนั้น เพื่อพิจารณาว่าโครงการที่เราเลือกเหมาะสมกับผู้เช่าหรือไม่ และต้องตรวจสอบค่าเช่าของคอนโดที่คุณสมบัติใกล้เคียงกันในย่านนั้นๆ มาเปรียบเทียบก่อนที่จะลงทุนซื้อ

3. พยายามลดอัตราผ่อนธนาคารต่อเดือน และเลือกโครงการที่สามารถขึ้นค่าเช่าได้ง่าย

หลักการเบื้องต้นคือ การปล่อยเช่าต้องปล่อยได้ราคาสูงกว่าเงินที่ผ่อนคอนโดซึ่งรวมค่าใช้จ่ายที่จ่ายให้โครงการอื่นๆ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษาแล้ว โดยให้เฉลี่ยเป็นค่าใช้จ่ายรายเดือน และเมื่อเอาทุกอย่างมาบวกลบคูณหารกันแล้วต้องเป็นบวก อีกสิ่งหนึ่งที่ต้องดูคือสามารถขายต่อง่ายหรือไม่ โดยการดูศักยภาพในอนาคตของพื้นที่ว่ามีการพัฒนาทำให้ราคาขึ้นได้หรือไม่

4. ศึกษาโครงการคอนโดทุกครั้ง ก่อนปล่อยเช่าคอนโด

 คุณควรศึกษาข้อมูลของคอนโดให้ดีก่อนว่า มีกฎข้อห้ามอะไรบ้าง ยินยอมให้ปล่อยเช่าได้หรือไม่ เพราะบางคอนโดอาจจะห้ามเช่าช่วงต่อก็ได้ สำหรับคอนโดบางโครงการนั้น จะมีกฎที่แน่นอนว่า ห้ามปล่อยห้องเพื่อการเช่า และถ้าคุณเผลอไปทำผิดกฎ ปล่อยเช่าคอนโดเข้าก็อาจจะต้องเสียค่าปรับโดยไม่ได้ตั้งตัว นอกจากนี้ยังเป็นการเสียเงินโดยใช่เหตุ และเสียเวลาเป็นอย่างมาก

5. อย่าลืมสกรีนผู้เช่า ก่อนปล่อยเช่าคอนโด

อย่ามัวคิดแต่เรื่องเงิน จนลืมสอบถามประวัติและสกรีนผู้เช่า เพราะอาจทำให้คุณผู้เป็นเจ้าของห้องต้องมาลำบากได้ในภายหลัง แน่นอนว่า ไม่เพียงแค่กับคุณเท่านั้น แต่ยังป้องกันว่า ภายหลังผู้เช่าเหล่านั้นจะไม่ก่อความเดือดร้อนต่อนิติบุคคล หรือทำเรื่องผิดกฎในคอนโด และสิ่งที่คุณควรสอบถามรายละเอียดผู้ที่จะมาเช่า คุณควรถามถึงเรื่องต่างๆ เรื่องทั่วไป เช่น ประวัติทางการเงิน, เช่าแล้ว จะมาเข้าอาศัยอยู่กี่คน และเป็นคนชาติอะไร เป็นต้น

6. รู้กฎหมายอื่นๆ ก่อนปล่อยเช่าคอนโด

นอกเหนือจากการศึกษากฎของโครงการแล้ว อย่าลืมศึกษากฎหมายว่าด้วยการเช่า เพื่อความละเอียดรอบคอบ เช่น หากทำการเช่าเกิน 3 ปีต้อง “จดทะเบียนการเช่า” และต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนด้วยในอัตราร้อยละ 1 โดยติดตามค่าเช่าตลอดเวลาที่เช่าหรือเงินกินเปล่า หรือทั้งสองอย่างรวมกัน  การปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวันนั้นไม่ควรทำ เนื่องจากเป็นการผิดกฎข้อบังคับเกี่ยวกับโรงแรม ที่ระบุว่า อาคารหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่ปล่อยเช่าเพื่อพักอาศัยเป็นรายวัน เข้าข่ายโรงแรม ต้องขอจดทะเบียนเป็นโรงแรม ซึ่งกรณีที่เป็นโครงการคอนโดมิเนียมจะจดทะเบียนเป็นโรงแรมไม่ได้ นอกจากนี้ ยังขัดกับกฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุดที่ระบุว่า ห้ามนำห้องชุดไปจดทะเบียนเป็นโรงแรม เนื่องจากไม่ใช่เจ้าของคนเดียว และถือเป็นการละเมิดสิทธิส่วนบุคคลของผู้อื่น เป็นต้น

7. ถ้าปล่อยเช่าคอนโด เวลาห้องเสียหาย ต้องเคลียร์กันตั้งแต่ต้น

ประเด็นหลักๆ ที่ทำให้ผู้ให้เช่าและผู้เช่า มีประเด็นโต้เถียงกันบ่อยครั้ง ก็คงหนีไม่พ้นเรื่องของการซ่อมแซมเมื่อภายในห้องเสียหาย และสำหรับคุณที่ต้องการจะปล่อยเช่าคอนโด ก็สามารถระบุและเคลียร์กันตั้งแต่ต้น จะช่วยลดปัญหาได้ สำหรับใครที่ไม่อยากเป็นปัญหาภายหลัง คุณสามารถระบุไว้ในสัญญาได้ว่า ใครเป็นผู้รับผิดชอบ ส่วนใดบ้างที่ผู้ให้เช่าจะซ่อมแซมให้ โดยผู้ให้เช่าไม่ต้องเสียค่าใช้จ่าย ก็จะช่วยให้คุณลดความขัดแย้ง ความไม่เข้าใจ รวมถึงปัญหาในอนาคตได้อีกด้วย

8. ปล่อยเช่าคอนโด ต้องระวังการทำสัญญา

หลังจากได้คนเช่าเรียบร้อยแล้ว ต้องมีการทำสัญญา โดยสัญญาเช่าของคุณควรครอบคลุมรายละเอียดต่างๆ ให้ครบถ้วน และถ้าคุณเป็นผู้ให้เช่ามือใหม่ ก็อาจจะจ้างทนายเพื่อปรึกษาการร่างสัญญาต่างๆ ให้ครอบคลุม ไม่ผิดกฎหมายและคุณก็ไม่เสียเปรียบด้วย และควรทำเป็นสัญญาเช่าคอนโดให้เป็นลายลักษณ์อักษร มีการลงชื่อทั้งสองฝ่าย ระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า ที่สำคัญ อย่าลืมขอสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน หรือพาสปอร์ตไว้เป็นหลักฐานด้วย หากเกิดปัญหา จะใช้ฟ้องร้องบังคับคดีเพื่อความปลอดภัยในอนาคตสำหรับผู้ให้เช่านั้นเอง

อย่างไรก็ตามการพิจารณาผู้เช่านั้น ควรดูเป็นกรณีๆ ไป หากเจอผู้เช่าดีห้องสะอาดเรียบร้อยก็เรียกได้ว่าวินๆ ทั้งผู้เช่า และผู้ให้เช่า แต่ถ้าเจอผู้เช่าไม่ดี ก็อาจจะทำให้ห้องคอนโดของคุณเสียหาย เงินที่ได้ไม่คุ้มกับการจ่ายค่าซ่อมแซม ค่าเสียเวลาแทนได้ ดังนั้นควรศึกษารายละเอียดกฎหมายการปล่อยเช่าคอนโดให้ถี่ถ้วนก่อนจะดีที่สุด

ความคิดเห็น