แนวทางการปรับตัวต่อ "สัญญาเช่าควบคุม" สำหรับเจ้าของหอและนักลงทุน ในฐานะผู้ให้เช่า
ตามที่หลายคนทราบกันดีว่า ตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค. 2561 ที่ผ่านมา ได้มีการออกกฎหมายประกาศให้ธุรกิจการเช่าอาคาร เพื่ออยู่อาศัย เป็นธุรกิจควบคุมสัญญา ทำให้ส่งผลกระทบต่อผู้ให้เช่ากันถ้วนหน้า ในวันนี้เราจึงจะมาเสนอแนวทางการปรับตัวสำหรับผู้ให้เช่า เพื่อรับมือกับ “สัญญาเช่าควบคุม” โดยที่ไม่ขัดต่อกฎหมาย และไม่ต้องเอารัดเอาเปรียบผู้เช่าด้วย
“สัญญาเช่าควบคุม” เป็นกฎที่ออกมาควบคุมการทำสัญญาในการปล่อยเช่าบ้าน คอนโด หรือห้องพักต่างๆ ส่งผลให้ต่อไปนี้ผู้ให้เช่าจะไม่สามารถเขียนสัญญาขึ้นเองได้ แต่ต้องทำสัญญาให้อยู่ในทิศทางเดียวกันเท่านั้น เพื่อช่วยลดการเอารัดเอาเปรียบผู้เช่า ซึ่งกลุ่มผู้ที่ต้องปรับตัวตาม “สัญญาเช่าควบคุม” คือ ผู้ที่มีทรัพย์สินให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย แก่ผู้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดา ตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอาคารเดียวกัน หรือหลายอาคาร โดยที่อยู่อาศัยได้แก่ ห้องพัก บ้าน คอนโดมิเนียม อพาร์ตเม้นท์ หรือสถานที่พักอาศัยประเภทอื่นๆ ไม่นับรวมถึงหอพักและโรงแรมซึ่งมี พ.ร.บ.ควบคุมเฉพาะอยู่แล้ว
เนื้อหาที่สำคัญของ “สัญญาเช่าควบคุม”
ภายในประกาศได้มีระบุสิ่งที่ผู้ให้เช่าต้องปฎบัติตามเอาไว้มากมาย ครอบคลุมทั้งในเรื่องของ หน้าที่ที่ต้องทำ และ สิ่งต้องห้ามทำ เราจึงได้ทำการสรุปสาระสำคัญทั้งหมดที่ผู้ให้เช่าควรรู้มาให้ เพื่อความสะดวกในการศึกษาและปฎิบัติตาม ดังนี้
หากไม่ปฎิบัติตาม มีโทษ **จำคุกไม่เกิน 1 เดือน หรือ ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือ ทั้งจำทั้งปรับ**
จะเห็นได้ว่าจุดประสงค์ในการควบคุมสัญญาเช่านี้ ทำมาเพื่อเอื้อประโยชน์ และลดการเอารัดเอาเปรียบ ของเหล่าผู้ให้เช่าบางกลุ่ม หลายๆประเด็นทำให้ผู้ให้เช่าเกิดความเสี่ยงมากขึ้น หากได้ผู้เช่าดีก็ไม่มีปัญหา แต่หากเจอผู้เช่าแย่ๆ อันนี้ก็คงซวย ทางเราจึงได้นำแนวทางที่อาจจะเป็นทางเลือกในการปรับตัวรับมือกับปัญหา
ห้ามเก็บเงินประกัน หรือ เงินมัด จำล่วงหน้าเกิน 1 เดือน
เดิมทีสาเหตุที่เหล่าผู้ให้เช่าต้องเรียกเก็บเงินประกัน หรือ เงินมัดจำจำนวนมาก ก็เพราะผู้เช่าหลายรายพอออกจากห้อง มัการ้างความเสียหายเอาไว้มากมาย โดยไม่รับผิดชอบต่อการกระทำของตัวเอง กลายเป็นหน้าที่ผู้ให้เช่าที่ต้องมาซ่อมแซม ซึ่งบางทีเก็บเงินประกันถึง 2 เดือน ก็ยังไม่พอด้วยซ้ำ แต่ตอนนี้เก็บได้น้อยลงไปอีก จะทำยังไง?
แนวทาง: นำเงินประกัน หรือ เงินมัดจำส่วนที่หายไป มาเฉลี่ยกับค่าเช่ารายเดือน เช่น เดิมเก็บค่าเช่าเดือนละ 6,000 บาท ก็อาจเพิ่มค่าเช่าเป็นเดือนละ 6,500 บาท (500 บาทที่เพิ่มขึ้นมาคือ 6,000/12=500) โดยค่าเช่าที่เพิ่มนี้ก็ควรจะทำการแจ้งให้ผู้เช่าทั้งใหม่และเก่ารับทราบเพื่อความชัดเจนโปร่งใสด้วย
ห้ามเก็บค่าน้ำ, ค่าไฟ เกินกว่าที่การไฟฟ้าและการประปาเรียกเก็บ
ปัญหาเรื่องการเก็บค่าน้ำ ค่าไฟ เกินกำหนดเป็นประเด็นยอดฮิต ที่มักเกิดขึ้นเสมอ ซึ่งไม่เคยมีความชัดเจนในการแก้ปัญหา หรือการแสดงความโปร่งใสใดๆมาก่อน กลายเป็นเรื่องที่ผู้เช่าต่างรู้สึกถูกเอารัดเอาเปรียบจากผู้ให้เช่า บ้างก็ค่าไฟต่อหน่วยแพง บ้างก็รู้สึกเหมือนถูกโกงมิเตอร์ ซึ่งความเป็นจริงการที่หอพักต้องเก็บค่าน้ำ ค่าไฟ สูงกว่าที่การไฟฟ้าและประปากำหนด ก็เพราะต้องนำเงินส่วนต่าง ไปใช้ในการบริหารจัดการภายใน ทั้งค่าน้ำ-ค่าไฟส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา ค่าแม่บ้าน ค่าจ้างพนักงานต่างๆ
แนวทาง: ในเมื่อสัญญาถูกควบคุมให้เก็บค่าน้ำ ค่าไฟ ได้แค่ตามจริงจากหน่วยงาน แต่โครงการก็ยังต้องการเงินในการบริหารอยู่ ก็เปลี่ยนวิธีเป็นการเก็บค่าบริการเพิ่มเติมอย่างชัดเจนไปเลย โดยแจกแจงอย่างโปร่งใสว่า เงินตรงนี้มีค่าใช้จ่ายใดบ้าง
เมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ผู้ให้เช่าห้ามล็อคประตูหรือเข้าไปยึดของ ขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า
การบุกรุกทรัพย์สินให้เช่า โดยยังมีผู้เช่าเป็นผู้ครอบครอง แม้จะเป็นการปีนเข้าบ้านตัวเองหรือการงัดบ้านตัวเองที่กำลังให้เช่าอยู่นั้น ถือว่าผิดกฎหมาย เป็นการละเมิดทรัพย์สินส่วนตัวของผู้เช่าด้วย ซึ่งหากเกิดเหตุการณ์ขึ้นจริงๆก็ถือเป็นปัญหาใหญ่สำหรับผู้ให้เช่าเพราะถูกกระทำแต่ทำอะไรไม่ได้
แนวทาง: ปกติการเก็บค่าเช่าเราจะต้องส่ง “ใบแจ้งหนี้” ล่วงหน้า 7 วันก่อนถึงวันกำหนดชำระอยู่แล้ว เพื่อป้องกันการเบี้ยวค่าเช่า ให้เราเขียนข้อตกลงแนบท้ายไปในใบแจ้งหนี้ได้เลย ว่าหากไม่ชำระหนี้ภายในกำหนดจะต้องรับผิดชอบอย่างไร เช่น มีค่าปรับรายวัน เป็นต้น
และนี่ก็เป็นเพียงส่วนหนึ่ง ของแนวทางในการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับกฎหมายควบคุมสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นเพียงข้อเสนอแนะจากผู้รู้ทางด้านกฎหมาย และนักลงทุนผู้ให้เช่าเท่านั้น เราจึงนำมาบอกต่อเพื่อหาทางออกที่ดีที่สุด ช่วยผู้ประกอบการหรือนักลงทุน โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย และไม่เอาเปรียบผู้เช่า เพราะการกำหนดการควบคุมสัญญาครั้งนี้ ก็ออกมาเพื่อสร้างความเป็นธรรม และลดการถูกเอารัดเอาเปรียบต่อผู้เช่า ซึ่งหลายๆข้อก็ถือว่าดี เพราะน่าจะสามารถสร้างความไว้วางใจ ความน่าเชื่อถือ โปร่งใส และความสบายใจสำหรับผู้ที่ทำการเช่ามากขึ้น ส่วนข้อที่ทำให้ผู้ปล่อยเช่าเสียเปรียบ ก็เป็นหน้าที่ที่ต้องปรับตัวกันไป เพื่อให้อยู่ร่วมกันได้อย่างสันติทั้งฝ่ายคนให้เช่า และฝ่ายคนที่มาเช่า