ค่าส่วนกลาง…? กฏของการอยู่ร่วมกัน ในสังคมคอนโดฯ และหมู่บ้านจัดสรร

ธรรมชาติมนุษย์สัตว์สังคม เราอยู่ร่วมกันเป็นหมู่ เป็นชุมชน นั่นทำให้เราทุกๆคนไม่ว่าจะอยู่ในสถานะ หน้าที่ หรือตำแหน่งใดๆ ล้วนต้องมีภาระที่ต้องรับผิดชอบแตกต่างกันออกไปทุกๆคน ซึ่งไม่ได้สำคัญเลยว่าใครจะมีหน้าที่หรือบทบาทอะไร แต่ที่สำคัญคือการที่ทุกๆคน จำเป็นต้องรับผิดชอบต่อภาระหน้าที่นั้นๆของตนเอง เพราะภาระหน้าที่ของทุกๆคน ถึงแม้จะอาจไม่เคยได้เกี่ยวข้องกัน พบกัน หรือมีหน้าที่ร่วมกันเลย แต่เชื่อเถอะว่าการกระทำอะไรบางอย่างของเรา โดยเฉพาะสิ่งที่เกี่ยวกับส่วนรวม นั้นย่อมส่งผลอะไรบางอย่างต่อสิ่งอื่นๆ โดยที่เราอาจจะไม่รู้ตัวเลย เช่นเดียวกันกับ “ค่าส่วนกลาง” นั่นแหละครับ

ค่าส่วนกลาง เป็นอีกหนึ่งในภาระหน้าที่ของทุกๆคน ที่ตัดสินใจครอบครอง Condo หรือ บ้านจัดสรร ทุกๆคนถือว่าเป็นเจ้าของร่วมกันในที่ดินนั้นๆ ค่าส่วนกลางต่างๆที่เรียกเก็บนั้น ก็เพื่อนำไปดูแล ปรับปรุง และซ่อมแซมทรัพย์สินต่างๆให้อยู่ในสภาพที่ดี พร้อมใช้งานอยู่เสมอ เพื่อภาพลักษณ์โครงการ และความสะดวกสบายของทุกคน โดยแต่ละโครงการก็จะมีการแต่งตั้งนิติบุคคลขึ้นมา ทำหน้าที่บริหารจัดการของภาพรวมโครงการนั้น

แต่ปัญหาที่พบคือ ปัจจุบันการเรียกเก็บค่าส่วนกลางมักจะไม่สามารถเก็บได้ครบทุกคน หลายคนมักมีข้ออ้างในการไม่จ่าย บ้างก็บอกว่าไม่รู้วันจ่าย บ้างบอกว่าซื้อไว้ลงทุนเฉยๆไม่ได้อยู่ บ้างบอกว่าไม่เคยใช้พื้นที่ส่วนกลางเลย หรือแม้แต่บอกว่าไม่พอใจการบริการ จึงไม่ยอมจ่าย หลากหลายข้ออ้างเหล่านี้ ช่างดูเป็นการเอาเปรียบและไม่ยุติธรรมเลย หากเทียบกับคนที่เขาจ่ายเป็นประจำโดยไม่เคยขาด ถ้าหากเขาไม่จ่ายบ้างจะได้ไหม? ถ้าทุกคนพากันไม่จ่ายจะเป็นยังไง? ไม่ต้องคิดก็รู้ ว่าคงไม่ดีแน่ๆหากเกิดเหตุการณ์แบบนั้น

ว่าด้วยความสำคัญของค่าส่วนกลาง หากเปรียบเทียบกับสังคมระดับใหญ่อย่างประเทศ ก็คงไม่ต่างกับระบบภาษีนั่นแหละครับ ที่ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ มีหน้าที่ต้องจ่ายเงินเพื่อนำเงินนั้นไปพัฒนา และบริหารจัดการ สวัสดิการต่างๆ ที่เป็นประโยชน์ต่อคนส่วนรวมในสังคม ค่าส่วนกลางก็มีไว้เพื่อบำรุงรักษาอาคารส่วนต่างๆ ไม่ใช่แค่ facility ส่วนกลาง แต่รวมถึงอาคารทั้งหมด เครื่องจักร งานระบบ สวนหย่อม ต้นไม้ ค่าน้ำ-ไฟส่วนกลาง ทุกสิ่งทุกอย่างในโครงการ ที่ทุกๆคนเป็นเจ้าของร่วมกัน รวมถึงเป็นเงินเดือนให้เจ้าหน้าที่ แม่บ้าน และรปภ. ที่ทำหน้าที่ดูแลอำนวยความสะดวกลูกบ้านทุกๆคนอยู่นั่นเอง หากขาดค่าส่วนกลางไป โครงการก็คงทรุดโรม คุณภาพก็คงด้อยลง ภาพลักษณ์คงไม่สวยงาม ไม่มีความน่าอยู่อาศัย คงไม่มีใครอยากเช่าอยากเข้ามาอยู่

การไม่ยอมชำระค่าส่วนกลางก็มีบทลงโทษที่เป็นไปตามข้อบังคับนิติบุคคล และมีผลทางกฎหมายที่สามารถดำเนินการได้เพราะ เพราะการซื้อหรือรับโอนห้องชุด/บ้าน เข้ามาเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองแล้ว ก็ถือว่าบุคคลนั้นเป็นหนึ่งในเจ้าของร่วม ซึ่งมีหน้าที่จะต้องปฏิบัติตามข้อบังคับที่นิติบุคคลฯ ขึ้นทะเบียนตามกฎหมายกับสำนักงานที่ดิน เป็นกฎกติกาเบื้องต้นที่เจ้าของร่วมต้องรับทราบ โดยไม่มีข้อยกเว้นใดๆ ดังนี้

บทลงโทษการค้างชำระค่าส่วนกลางในกรณีหมู่บ้านจัดสรร

1. เลยกำหนดชำระในวันที่กำหนด จะต้องเสียค่าเบี้ยปรับการชำระล่าช้าตั้งแต่ 10-15% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย ทั้งนี้เบี้ยปรับจะขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของนิติบุคคลในแต่ละโครงการ

2. ค้างชำระค่าส่วนกลาง 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภคต่างๆ เช่น การถอดสิทธิ์ใช้คีย์การ์ดเข้าออกหมู่บ้าน สิทธิในการไม่บริการเก็บขยะ สิทธิในการเข้าใช้พื้นที่ส่วนกลางต่างๆ ฟิตเนส สระว่ายน้ำ ห้องสมุด ห้องประชุม ฯลฯ

3. ค้างชำระค่าส่วนกลาง 6 เดือน นิติบุคคลมีอํานาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในการทำธุรกรรมต่างๆ ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ซื้อขายใดๆ ได้

4. ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือน มีสิทธิ์ถูกส่งยื่นฟ้องศาลได้ (ขึ้นอยู่กับคณะกรรมการ)

บทลงโทษการค้างชำระค่าส่วนกลางในกรณีอาคารชุดคอนโดมิเนียม

1. หากเลยกำหนดชำระที่กำหนด หากไม่ชำระภายในวันและเวลาที่แจ้งไปภายในระยะเวลา 6 เดือนจะต้องเสียค่าปรับในอัตราไม่เกิน 12% ทันที และหากมียอดค้างชำระเกิน 6 เดือนขึ้นไป จะต้องเสียค่าปรับในอัตราไม่เกิน 20% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย โดยการเรียกเก็บค่าส่วนกลางจะขึ้นอยู่กับรอบการชำระของแต่ละโครงการ ซึ่งจะมีรอบเก็บ 3 เดือน/6 เดือน/1 ปี

2. เสียสิทธิการลงคะแนนในที่ประชุม ผู้ที่ไม่ชำระค่าส่วนกลางจะไม่สามารถมีสิทธิออกเสียงลงคะแนนในเรื่องใดๆ ได้ ถึงแม้จะสามารถเข้าร่วมฟังการประชุมใหญ่ได้ก็ตาม

3. ไม่ได้รับ “ใบปลอดหนี้” เมื่อมีการซื้อ-ขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ใดๆ เจ้าของต้องชำระค่าใช้จ่ายค้างชำระทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง เพื่อขอใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลไปใช้เป็นเอกสารประกอบการยื่นเรื่องที่กรมที่ดิน

4. มีสิทธิ์ถูกยื่นเรื่องฟ้องศาลได้ ขึ้นอยู่กับมติคณะกรรมการ

ทั้งนี้สิ่งสำคัญอีกอย่างก็คือการมีนิติบุคคลที่ดี เป็นมืออาชีพ เพื่อจะได้สามารถบริหารโครงการจัดสรรการใช้จ่ายค่าส่วนกลางให้เกิดประโยชน์อย่างสูงสุด ในทุกๆด้าน ทั้งการบริหาร การใช้จ่ายสาธรณูปโภค การบำรุงรักษาและพัฒนาต่างๆ โดยเริ่มต้นง่ายๆแค่การจ่ายค่าส่วนกลาง ซึ่งถือเป็นหน้าที่สำคัญ ที่ผู้อาศัยทุกคนควรจะต้องจ่าย ไม่ใช่เพื่อประโยชน์ของใครคนใดคนหนึ่ง แต่เกี่ยวกับความสะดวกกาย สบายใจ และความสุขในการอยู่อาศัย ทั้งต่อตัวท่านเองและต่อผู้อื่น ให้โครงการซึ่งเปรียบเป็นบ้านของเรานั้นดีและบรรยากาศน่าอยู่ เพราะสังคมจะดีขึ้นได้ ด้วยเพียงการเริ่มต้นจากหน้าที่ความรับผิดชอบเล็กๆจากทุกคนนั่นเอง

ความคิดเห็น