LTV ตึงเกิน!!! อสังหาฯ เร่งปรับแก้ กระตุ้นเศรษฐกิจ ลุ้น “ปลดล็อกการกู้ร่วม” โดยไม่ต้องมีเงื่อนไข

มาตรการ LTV-loan to value ของแบงก์ชาติ บังคับเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป ถึงเวลาที่ต้องทำไมเนอร์เชนจ์ เนื่องจากจากมีผลกระทบต่อกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ หลังจากที่บังคับใช้มา 9 เดือน

จากสถิติจาก “ธปท.-ธนาคารแห่งประเทศไทย” ตัวเลขสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระบบสถาบันการเงินเอกชนและรัฐ ช่วง 1 มกราคม-พฤศจิกายน 2562 พบว่า ภาพรวมสินเชื่อเติบโต 6.3% แบ่งเป็นแนวราบ โต 11.8% แต่คอนโดมิเนียมติดลบ -7.4% เจาะลึกการกู้สัญญาแรก ตัวเลขเฉพาะสินเชื่อสถาบันการเงินเอกชน การปล่อยกู้ซื้อบ้านโต 5% คอนโดฯติดลบ -1.9% แต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป การปล่อยกู้ซื้อบ้านติดลบ -10.4% ส่วนคอนโดฯ ติดลบถึง -25.3%

 

ทั้งนี้ แบงก์ชาติยังไม่ได้แยกให้ว่า ตัวเลขสัญญาที่ 2 ที่ติดลบมากมายนั้น หากคัดกรองเฉพาะช่วงที่ LTV มีผลบังคับใช้จริง ๆ คือ เริ่มต้นไตรมาส 2/62 คาดว่ายอดติดลบจะสูงกว่านี้

ดร.วิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวว่า  แบงก์ชาติอยู่ระหว่างทบทวนมาตรการ LTV โดยวางกรอบเวลาว่าจะประกาศมาตรการผ่อนปรนให้จบภายในมกราคม 2563 เพื่อไม่ให้เกณฑ์ LTV ตึงเกินไป หรือทำให้มีผลข้างเคียงเกินควรต่อผู้ที่เกี่ยวข้อง

 

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่า ก่อนมีมาตรการ LTV และตลอดจนปี 2562 ทางตัวแทน 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์มีข้อเรียกร้องให้ชะลอการใช้ออกไปก่อน เพราะจังหวะการนำมาใช้บังคับไม่เหมาะสม เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังชะลอตัวต่อเนื่อง ล่าสุดข้อเสนอยังคงเหมือนเดิม เพียงแต่ให้เลื่อนการบังคับใช้ออกไป 1 ปี โดยยกเว้นบังคับใช้ในปี 2563 และเริ่มนำกลับมาใช้ใหม่ในวันที่ 1 มกราคม 2564

 

ทั้งนี้ สมาคมเห็นด้วยกับการนำมาตรการ LTV มาบังคับใช้ เพราะสร้างเสถียรภาพให้กับระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระยะยาว อย่างไรก็ตาม แบงก์ชาติต้องการแก้ปัญหาหลัก คือ สินเชื่อมีเงินทอน ซึ่งเป็นเพียงจุดเล็ก ๆ ของอุตสาหกรรม แต่ LTV มีผลกระทบรุนแรงต่อผู้ซื้ออสังหาฯเพื่ออยู่อาศัยจริง

“สิ่งที่รัฐควรทำในช่วงที่เศรษฐกิจเป็นเช่นนี้ คือ พยายามให้กระทบเรียลดีมานด์น้อยที่สุด และในภาวะเศรษฐกิจไทยที่สโลว์ดาวน์ เราต้องการกระตุ้นการลงทุน ถ้าปิดกั้น ใส่ LTV ที่เกี่ยวกับนักลงทุน ยิ่งทำให้สโลว์ดาวน์ ไม่สนับสนุนให้มีการลงทุนของไพรเวตเซ็กเตอร์ ซึ่งกำลังซื้ออาจเหลือ แต่การบังคับให้วางเงินดาวน์ 20-30% ทำให้ผลตอบแทนลงทุนไม่น่าสนใจ”

 

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ผู้ซื้อเรียลดีมานด์ หรือกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง มีการเปลี่ยนพฤติกรรม เดิมภาครัฐมองว่าลูกค้าเรียลดีมานด์ต้องซื้อเป็นบ้านหลังแรกเท่านั้น แต่ปัจจุบันลูกค้าเรียลดีมานด์มีหลายเหตุผลที่มีการซื้อหลังที่ 2 มากขึ้น

 

ในขณะที่สถานการณ์ธุรกิจที่อยู่อาศัยตอนนี้ตึงตัวไปหมด คนอยากมีบ้านต้องเจอภาวะซื้อได้แต่โอนไม่ได้เพราะกู้ไม่ผ่าน เกณฑ์ LTV กดดันให้การพิจารณาสินเชื่อของธนาคารมีความเข้มงวดจนยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น แนวทางข้อเสนอซึ่งเป็นหลักการเดียวกันของ 3 สมาคมวงการที่อยู่อาศัย ก็คือขอให้ LTV ใช้บังคับเงินดาวน์ 20% สำหรับการซื้อหลังที่ 3 เป็นต้นไป

 

ธีรเดช เกิดสำอางค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-ทาวน์เฮาส์บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ผู้ประกอบการรายใหญ่ทางด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่าในปี 2563 ควรยกเลิกการใช้ LTV ไปก่อน หรือควรมีมาตรการผ่อนปรนออกมา ในฐานะผู้บริหารที่มีพอร์ตทาวน์เฮาส์ ราคา 2-3 ล้านบาท เป็นหลัก และมียอดโอน ณ ปี 2562 อยู่ที่ 16,000 ล้านบาท จุดโฟกัสของพฤกษาฯอยู่ที่ขอให้มีการ “ปลดล็อกการกู้ร่วม” โดยไม่ต้องมีเงื่อนไข

 

ตลอดระยะเวลา 9 เดือนที่ต้องเผชิญกับมาตรการบังคับใช้ LTV คือยอดขอยกเลิกการจองก่อนกู้เงินสูงขึ้นเป็น 50% ยอดปฏิเสธสินเชื่อสำหรับผู้ยื่นกู้ยอดเพิ่มเป็น 15% ซึ่งถือว่าสูงมาก

ปัญหาการกู้ร่วมอยู่ที่ผู้กู้ร่วมถูกนับเหมารวมว่า ซื้อบ้านหลังแรกร่วมกับผู้กู้หลัก ซึ่งมีเงินดาวน์ 5% ต่อมาหากผู้กู้ร่วมต้องการซื้อบ้านหลังแรกของตัวเอง ต้องจ่ายเงินดาวน์ 20% เพราะแบงก์ชาติตีความว่า เป็นการซื้อหลังที่ 2 ในประเด็นนี้ แบงก์ชาติมีประกาศผ่อนปรนการกู้ร่วม แต่ยกเว้นให้เฉพาะผู้กู้ร่วมที่ “ไม่มีกรรมสิทธิ์ร่วม” กับผู้กู้หลัก ทำให้มีการตีความว่า เป็นการปลดล็อกแบบหลอก ๆ เพราะในทางปฏิบัติ ธนาคารที่ปล่อยกู้จะใส่ชื่อผู้กู้ร่วมให้มีกรรมสิทธิ์ร่วมกับผู้กู้หลัก เพราะเวลามีปัญหาเบี้ยวหนี้ การติดตามผลทำได้ง่ายกว่าทั้งผู้กู้หลักและผู้กู้ร่วม

 

นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า สภาอสังหาฯเตรียมยื่นหนังสือถึงแบงก์ชาติเรียกร้อง 2 ประเด็น

 

1.ขอให้ผู้ว่าการ ธปท.เลื่อนการบังคับใช้ LTV เป็น 1 มกราคม 2564

2.ถ้าไม่สามารถเลื่อนได้ ขอให้ผ่อนปรนสัญญาที่ 3 โดยสัญญาที่ 1+2 ใช้เกณฑ์ LTV เดิม คือ กู้ซื้อบ้านมีเงินดาวน์ 5% ซื้อคอนโดฯเงินดาวน์ 10%

อย่างไรก็ตาม ข้อกังวลคนเก็งกำไรคอนโดฯ หรือสินค้าตากอากาศบางประเภท ให้โฟกัสทำเลหรือสินค้าที่น่ากังวลเป็นจุด ๆ ไป ไม่ทำแบบเหมารวม เพราะตอนนี้ภาพรวมของ บ้าน-คอนโดฯ ตอนนี้หัวปักดินหมดแล้ว ยอดพรีเซลคอนโดฯติดลบ -30% บ้านจัดสรรไม่มีปัญหามาก เพราะคนซื้อเรียลดีมานด์ ตัวเลขลง -5% ถ้า LTV ไม่มีการผ่อนปรนให้รีแลกซ์เทรนด์ ตลาดยิ่งจะเป็นช่วงขาลงลึกลงไปเรื่อย ๆ

 

 

 

วันที่ 13 มกราคม 2563

ที่มา : ประชาชาติธุรกิจ



 

 

 

 

ความคิดเห็น