แนวโน้มตลาดคอนโด ปี 57

ถ้าจะพูดถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2556 คงต้องยอมรับว่าผู้ประกอบการ ไม่ว่าจะเป็นรายใหญ่หรือรายเล็ก ต่างต้องเผชิญกับหลายปัจจัยลบที่ประเดประดังเข้ามารุมเร้า ทั้งจากต้นทุนค่าแรง และราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น ช่วงปลายปีก็ยังเผชิญปัญหาการเมืองด้วย ดังนั้นคงต้องจับตาปี 2557 ให้ดี ว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะออกมาในรูปไหน แต่ดูเหนือหลายฝ่ายจะมองคงไม่สดใสนัก

โดยมุมมองของ นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)ได้ระบุว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2557 คาดว่าจะเติบโตประมาณ 5% ซึ่งมองว่าปัจจัยลบจากตัวเลขหนี้ภาคครัวเรือน และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ น่าจะมีแนวโน้มผ่อนคลายลงบ้าง หลังจากปี 2556 หนี้ภาคครัวเรือนสูงขึ้นในสัดส่วน 80% ของอัตราเติบโตทางเศรษฐกิจหรือผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (จีดีพี) ทำให้สถาบันการเงินต่างๆ ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ จึงทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อในภาพรวมเพิ่มขึ้นจากเดิม 16-17% เป็น 20%

ส่วนปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2557 ยังคงเป็นปัญหาแรงงาน โดยจะรุนแรงมากขึ้น จากผลการขยายการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานสาธารณูปโภคด้านคมนาคม ที่ต้องการใช้ผู้รับเหมาและแรงงานเป็นจำนวนมาก ซึ่งคาดว่าปัจจุบันแรงงานทั้งระบบขาดอยู่ประมาณ 1 แสนคน รวมถึงต้นทุนค่าก่อสร้างยังคงปรับขึ้นต่อเนื่อง ทั้งต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 5% โดยเฉพาะคอนกรีตผสมเสร็จ เพราะผู้ผลิตไม่ได้มีแผนขยายเครื่องผสมปูนเพิ่มเติม

ในขณะที่ราคาที่ดินก็ปรับขึ้นมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งจะส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น โดยคาดว่าบ้านจัดสรรจะปรับขึ้นไม่ต่ำกว่า 5% ขณะที่คอนโดมิเนียมคาดว่าจะปรับขึ้นกว่า 10% เพราะราคาที่ดินพัฒนาคอนโดมิเนียมจะอยู่ในเมืองหรือตามแนวรถไฟฟ้า และเป็นทำเลที่ราคาจะปรับสูงกว่าทำเลอื่นๆ

อย่างไรก็ตาม หากสถานการณ์ทางการเมืองจบลงในระยะเวลาอันสั้น จะทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคฟื้นตัวเร็วขึ้น และผลักดันให้แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีอัตราการขยายตัวในระดับประมาณ 10% ได้ เนื่องจากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคยังมีอยู่มาก แต่เมื่อเกิดปัญหาความไม่สงบทางการเมืองก็ส่งผลกระทบในเชิงจิตวิทยา ทำให้ผู้บริโภคไม่มีอารมณ์ในการจับจ่ายใช้สอยและชะลอการซื้อในที่สุด

“ผมหวังว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2557 จะดีขึ้น ถ้าปัญหาการเมืองคลี่คลายไปในทางที่ดี เพราะความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังมีอยู่อีกมาก ไม่ใช่กำลังซื้อของผู้บริโภคไม่มีเลย เพียงแต่ว่าบรรยากาศทั้งเรื่องการเมืองและเศรษฐกิจตอนนี้ไม่เอื้อให้เกิดการตัดสินใจซื้อได้เร็ว” นายอธิป กล่าว

ในปี 2557 ยังจะเป็นเหมือนปีแห่งการซ้อมใหญ่ของการเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ในปี 2558 ซึ่งเชื่อว่าต่างชาติจะเริ่มเข้ามาลงทุนอย่างเป็นรูปธรรมมากขึ้น คงไม่รอตลาดเปิดจริงในปี 2558 โดยต่างชาติที่เข้ามาลงทุน มีทั้งต้องการใช้ไทยเป็นฐานธุรกิจด้านอุตสาหกรรมหรือการเข้ามาลงทุนธุรกิจอื่นๆ ซึ่งนักลงทุนเหล่านี้จะมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยทั้งเพื่ออยู่อาศัยเองและเพื่อลงทุนควบคู่กันไป นอกจากนี้การเข้ามาลงทุนของต่างชาติ ยังจะช่วยผลักดันให้ธุรกิจเซอร์วิส อพาร์ตเม้นต์ โรงแรม มีการเติบโตมากขึ้น

ทั้งนี้ ถ้าจะเจาะดูเฉพาะตลาดต่างจังหวัด น่าจะยังขยายตัวได้ต่อเนื่อง เติบโตไม่น้อยกว่า 15% เนื่องจากฐานตลาดมีขนาดเล็กมากเมื่อเทียบกับกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยจะมีบ้านจัดสรรเป็นตัวขับเคลื่อนตลาด หลังจากปี 2556 ผู้ประกอบการเน้นการทำตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งความต้องการของตลาดหรือดีมานด์คอนโดมิเนียมมีจำกัด สามารถทำโครงการคอนโดมิเนียมได้เฉพาะหัวเมืองใหญ่ๆ ในต่างจังหวัดเท่านั้น เช่น หาดใหญ่ ภูเก็ต ชลบุรี พัทยา และหัวหิน เป็นต้น

“ผมมองว่าในปี 2557 ผู้ประกอบการที่คิดจะลงทุนใหม่ ก็จะต้องมองตลาดไปด้วย ไม่ต้องกลัวว่าถ้าไม่ลงทุนแล้วจะตกขบวน เพราะมีความเสี่ยงเกิดขึ้นได้ตลอดเวลา” นายอธิป กล่าว

ด้าน นายธำรงค์ ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ชี้แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2557 ว่า จะชะลอตัวลง เพราะปี 2556 เปิดตัวมากถึง 75,000 หน่วย (ยูนิต) เฉพาะในเดือนตุลาคม 2556 ที่ผ่านมา มีปริมาณสินค้าหรือซัพพลายเปิดตัวมากถึงกว่า 10,000 ยูนิต ดังนั้นในปี 2557 ปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมแน่นอน นอกเหนือจากยังคงมีความเข้มงวดในการปล่อยเชื่อของสถาบันการเงิน และปัญหาการเมืองที่หากมีการยืดเยื้อ เชื่อว่าจะส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคให้ชะลอการซื้อบ้านออกไป จนทำให้ตลาดโดยรวมทรงตัวได้

น.ส.อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ที่ปรึกษาการขายและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เชื่อว่าในปี 2557 โครงการคอนโดมิเนียมจะเปิดตัวน้อยลง เพราะล่าสุดเจ้าของที่ดินบางรายที่เคยมาขอคำปรึกษากับบริษัท เนื่องจากสนใจจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ก็ตัดสินใจชะลอการลงทุน เพราะเศรษฐกิจมีความเสี่ยงมากขึ้น

ส่วน นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2557 นั้น ตลาดคอนโดมิเนียมจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ลง จากที่ปี 2556 มีการเปิดตัวโครงการใหม่สูงถึง 70,000-75,000 ยูนิต โดยเท่าที่รู้มีผู้ประกอบการหลายรายได้ประกาศแผนลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมลดลงในปี 2557 ซึ่งก็มาจากหลายสาเหตุ ไม่ว่าจะเป็นปี 2556 มีการพัฒนาสินค้าออกสู่ตลาดจำนวนมากแล้ว จนบางทำเลซัพพลายเริ่มล้นตลาด อัตราการขายชะลอตัว มีการแข่งขันสูงขึ้น ขณะที่ที่ดินที่จะนำมาพัฒนาโครงการก็มีราคาที่สูงมาก จนไม่สามารถที่จะนำมาพัฒนาคอนโดมิเนียมออกมาขายในราคาที่ตลาดรับได้

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังประสบปัญหาขาดแคลนผู้รับเหมาที่จะสร้างโครงการให้ หรือมีปัญหางานก่อสร้างล่าช้าจนส่งมอบไม่ทันตามที่กำหนด และในปี 2557 ผู้ประกอบการยังจะประสบปัญหาขาดแคลนแรงงานมากกว่าที่เป็นอยู่ในปี 2556 หากโครงการก่อสร้างภาครัฐเริ่มดำเนินการได้ต่อตามแผนที่วางไว้ ทั้งโครงการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภคพื้นฐาน 2.2 ล้านล้านบาท และโครงการบริหารจัดการน้ำ ดังนั้นเชื่อว่าในปี 2557 ราคาบ้านจะปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 5% ตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะวัสดุก่อสร้าง

นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ทางไนท์แฟรงค์ได้คาดการณ์แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2557 จะเติบโตในอัตราที่ลดลง เนื่องจากผู้บริโภคไม่มีกำลังซื้อมากนัก
หรืออยู่ในภาวะกำลังซื้อเติบโตไม่ทันราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วประมาณ 15%

โดยเป็นผลมาจากต้นทุนราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯเพิ่มเฉลี่ยปีละประมาณ 20% ในช่วง 3 ปีต่อเนื่อง ส่วนที่ดินเกาะแนวรถไฟฟ้าปรับตัวขึ้นถึง 30% ขณะที่รายได้ของผู้บริโภคในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา กลับขยับขึ้นไม่มาก นอกจากนี้ยังมีปัจจัยเรื่องต้นทุนค่าแรงที่เพิ่มขึ้นจากนโยบายค่าแรงขั้นต่ำ 300 บาทต่อวันของรัฐบาล และแนวโน้มราคาวัสดุก่อสร้างในปี 2557 ที่คาดว่าจะปรับขึ้นอีกประมาณ 5-7%

ปัจจุบันที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมบางโครงการในย่านรัชดาภิเษก ราคาอยู่ที่ 1.2 แสนบาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นจาก 4-5 ปีก่อนที่ราคาอยู่ที่ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ส่งผลให้คอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ต้องลดขนาดพื้นที่ต่อยูนิตลงเหลือ 26-27 ตารางเมตร จากเดิม 35 ตารางเมตร

“ปี 2557 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสเติบโตในอัตราที่ลดลง จากปัจจัยต้นทุนทุกด้านที่ปรับตัวสูง ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง เพราะความสามารถทางการเงินของผู้ซื้อปรับขึ้นในอัตราต่ำกว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ ต่อให้เศรษฐกิจดี ก็เชื่อว่าผู้บริโภคจะได้รับเงินเดือนเพิ่มขึ้นในอัตราใกล้เคียงเงินเฟ้อ บวกลบ 2% เท่านั้น” นายพนม กล่าว

จากสถานการณ์ดังกล่าวคาดว่าปี 2557 ผู้ประกอบการจะไม่ลงทุนเปิดโครงการที่อยู่อาศัยมากเหมือนช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมใกล้เมืองจะมีปริมาณน้อยลง ยกเว้นทำเลห่างเมือง ที่เสนอราคาขายต่ำ อาจมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นได้

การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2557 ผู้ประกอบการต้องมีความระมัดระวังให้มาก ควรวิจัยความต้องการของตลาดให้ดี พิจารณาปริมาณซัพพลายและดีมานด์ของผู้บริโภคให้เข้าใจอย่างลึกซึ้งก่อนลงทุน

ที่มา หนังสือพิมพ์แนวหน้า
วันที่ 31 ธันวาคม 2556

ความคิดเห็น