หนังสือ 3 เล่มกับการซื้อคอนโดมิเนียม

หนังสือ 3 เล่ม หมายถึงคือ เอกสารสำคัญยิ่ง 3 ฉบับ ที่ผู้ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมต้องได้อ่านตัวจริงหรือสำเนาจากผู้ขาย ได้แก่

เอกสารจดทะเบียนอาคารชุด หรือแบบ อ.ช.1

เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือแบบ อ.ช.2

เอกสารจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด หรือแบบ อ.ช.3

กฎหมายบังคับให้มี

เอกสารทั้ง 3 ฉบับต้องมีตามข้อบังคับของ พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 กรมที่ดินเป็นหน่วยงานรับผิดชอบในการออกเอกสารสำคัญดังกล่าว การจดทะเบียนอาคารชุด หรือแบบ อ.ช.1 และ การจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด หรือแบบ อ.ช.3 ต้องประกาศในราชกิจจานุเบกษา หมายความว่าการเข้าถึงข้อมูลและตรวจสอบความถูกต้องทำได้สะดวกมากขึ้น

ดังนั้นที่มาและสาระเนื้อหาของเอกสารดังกล่าวเป็นหลักประกันว่า ห้องชุดที่สนใจซื้อนั้นมีคุณสมบัติเป็นอาคารชุดพักอาศัยตามกฎหมาย
และต้องใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์

เริ่มกันที่ แบบอ.ช. 1 การขอจดทะเบียนที่ดินและอาคารให้เป็นอาคารชุด
กฎหมายกำหนดให้ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมหลักฐานและรายละเอียด ดังต่อไปนี้
(๑)โฉนดที่ดิน
(๒)แผนผังอาคารชุด รวมทั้งเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ
(๓)รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง
ได้แก่ จำนวนพื้นที่ลักษณะการใช้ประโยชน์และอื่นๆ
ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด
(๔)อัตราส่วนที่เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ (๕)คำรับรองของผู้ยื่นคำขอว่าอาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้น
ปราศจากภาระผูกพันใดๆ เว้นแต่การจำนองอาคารรวมกับที่ดิน
(๖)ร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
(๗)หลักฐานอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

นอกจากนี้การยื่นขอจดทะเบียน อ.ช. 1 กับกรมที่ดินต้องใช้หลักฐานสำคัญอีกหลายอย่าง เช่น ใบอนุญาตก่อสร้าง ใบรับรองการก่อสร้าง และหลักฐานความเห็นชอบรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม จากสำนักงานนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อม เป็นต้น

มีข้อมูลให้ตรวจสอบเมื่อได้ แบบ อ.ช. 1 จึงดำเนินการขั้นต่อไปได้ อาทิ การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุด(แบบ อ.ช.2)  และจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด (แบบ อ.ช.3) เนื้อหาในเอกสารทั้ง 3 ฉบับต้องสอดคล้องกัน

แบบ อ.ช. 2 อย่างน้อยมีสาระสำคัญคือ
ตำแหน่งที่ดินและจำนวนเนื้อที่ของที่ดินอาคารชุด,
ที่ตั้ง เนื้อที่ และแผนผังของห้องชุดซึ่งแสดง
ความกว้าง ความยาว และความสูง,
อัตราส่วนแห่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางชื่อตัวและชื่อสกุลของผู้มีสิทธิ์ในห้องชุด,
สารบัญสำหรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม,
ลายชื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และประทับตราประจำตำแหน่งของพนักงานเจ้าหน้าที่

แบบ อ.ช. 3 ต้องมีข้อกำหนดอย่างน้อยดังนี้

ชื่อนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งต้องมีคำว่านิติบุคคลอาคารชุด ไว้ด้วยเสมอ,
วัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุดคือ เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง
และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ตามมติของเจ้าของร่วม,
ที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด,
จำนวนเงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของห้องชุดต้องชำระล่วงหน้า,
ทรัพย์ส่วนกลางอื่นๆ นอกจากที่บัญญัติไว้ในพ.ร.บ.อาคารชุดแล้ว(ถ้ามี),
การจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง,
อัตราส่วนที่เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง
ตามที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด,
การเรียกประชุมใหญ่และวิธีการประชุมใหญ่ของเจ้าของอาคารชุด,
อัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของอาคารชุด,
การแต่งตั้ง อำนาจหน้าที่ วาระการดำรงตำแหน่งและ
การพ้นจากตำแหน่งของผู้จัดการ และข้อความอื่นๆ ตามที่กฎหมายกำหนด

คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จเรียบร้อยพร้อมย้ายเข้าอยู่อาศัยแล้วเท่านั้นถึงจะมีเอกสารสำคัญทั้ง 3 ฉบับครบถ้วน แต่หลักการขอดูเอกสารสำคัญ 3 ฉบับดังกล่าวนำไปปรับใช้กับการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างได้ อย่างน้อยที่สุดต้องมีเอกสารแบบ อ.ช. 1 ก่อน แต่ในกรณีนี้ความสมบูรณ์ในหลักประกันความเสี่ยงก็แตกต่างกันลดหลั่นไปเมื่อต้องการได้คอนโดมิเนียมตรงตามที่เลือก ที่เห็นห้องจริงๆ ไม่มีปัญหา ต้องขอดู ขออ่าน และตรวจสอบเอกสารสำคัญทั้ง 3 ฉบับ ก่อนลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย

ความคิดเห็น