แฟลต หอพัก แมนชั่น อพาร์ทเม้นท์ คอนโดมิเนียม แตกต่างกันยังไง ?!! [ตอนที่ 1]

ที่พักอาศัยในวงการอสังหาฯนั้นมีอยู่หลายประเภท ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และที่พักอาศัยแนวสูงอย่าง หอพัก แฟลต อพาร์ทเม้นท์ แมนชั่น หรือ คอนโดมิเนียมต่างๆ ซึ่งในส่วนของที่อยู่แนวสูงนี้ เราจะสังเกตได้ว่ารูปลักษณ์หน้าตามันคล้ายๆกัน แต่กลับมีชื่อเรียกที่หลากหลาย จึงทำให้หลายคนอาจจะสับสน แยกแยะกันไม่ออกว่าอะไรเป็นอะไร มีความแตกต่างกันอย่างไร ทำไมเรียกไม่เหมือนกัน แล้วมีกฎเกณฑ์แตกต่างกันหรือไม่ อย่างไร ในวันนี้เราจะพาทุกคนมาทำความเข้าใจให้กัน

ขอเกริ่นก่อนว่าการจะแบ่งแยกความแตกต่าง ของอาคารแนวสูงแต่ละแบบ อาทิ หอพัก แฟลต อพาร์ทเม้นท์ แมนชั่น และ คอนโดมิเนียม จำเป็นต้องดูในหลายปัจจัยที่เกี่ยวข้อง อาจจะไม่สามารถจำแนกเป็นข้อๆง่ายๆได้ ดังนั้นเราจะขออนุญาติแบ่งแล้วเล่าเรื่องไปทีละประเด็นอันได้แก่ ความเป็นมาและพัฒนาการ รูปแบบทางสถาปัตยกรรม ลักษณะการบริการ สิ่งอำนวยความสะดวก และจบด้วยเรื่องของกฎหมาย นะครับ

ความเป็นมา และ พัฒนาการ

Photo by breno assis on unsplash

… พัฒนาการของการก่อสร้างที่อยู่อาศัย มักจะเติบโตไปควบคู่กับเทคโนโลยีของการก่อสร้าง เริ่มจากการสร้างบ้านเล็กๆแนวราบตามภูมิปัญญาใช้ง่ายๆในวัสดุท้องถิ่น พอเริ่มมีเหล็ก มีปูนซีเมนต์เข้ามา การก่อสร้างก็พัฒนาขึ้น สามารถสร้างให้ใหญ่ขึ้น แข็งแรงขึ้น และสูงได้มากขึ้น จากบ้านเดี่ยว ก็เริ่มมีบ้านแฝด มีทาวน์โฮม ซึ่งก็ยังไม่ใหญ่พอ อาคาร 1 หลัง ยังอยู่ได้แค่ครอบครัวเดียว ต่อมาเมื่อมีเมืองมีการเติบโตขึ้น มีความเจริญสูงขึ้น ผู้คนนิยมเข้ามาอาศัยอยู่ในเมืองกันมาก ผลที่ตามมาคือพื้นที่ดินไม่เพียงพอจะรองรับคนทั้งหมดได้ ราคาที่ดินบ้านเดี่ยวก็สูงลิ่ว การจะอยู่นอกเมืองแล้วเดินทางเข้ามาก็ยากลำบาก เพราะแหล่งงานต่างๆมักกระจุกตัวอยู่กลางเมือง ทำให้การก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวสูงจึงเป็นที่นิยม และจำเป็น เพราะเป็นการออกแบบที่ช่วยตอบสนองการใช้งานในพื้นที่จำกัด ใช้ที่ดินน้อยลง แต่มีคนอยู่อาศัยได้มากขึ้น เหมาะอย่างยิ่งกับยุคสมัยที่ที่ดินเหลือน้อย และความเจริญมีมากเกิน

… แนวคิดการทำที่อยู่อาศัยแนวสูง เป็นสิ่งที่เริ่มต้นขึ้นในเมืองใหญ่ในประเทศตะวันตก ด้วยเหตุผลเดียวกันคือความแออัด และความต้องการเดินทางที่สะดวก จึงต้องสร้างที่อยู่อาศัยที่ให้คนจำนวนมากๆ มาอาศัยอยู่ร่วมกันได้ภายในพื้นที่เมือง โดยเริ่มต้นมาจากประเทศในทวีปอเมริกาเหนือ ได้แก่ อเมริกา และแคนาดา ต่อมาได้แพร่หลายไปยังทวีปยุโรป รวมทั้งประเทศอังกฤษ ในสมัยก่อนหน้าไม่เคยมีบัญญัติคำว่าคอนโดมิเนียมมาก่อน ฝั่งอังกฤษมักจะเรียกอาคารรูปแบบนี้ว่า เฟลต (Flat) ฝั่งอเมริกาจะเรียกว่า อพาร์ทเมนท์ (Apartment) ส่วนคำว่า คอนโดมิเนียม (condominium) มักจะเริ่มได้ยินและมีการใช้บ่อยในประเทศไทยเป็นส่วนมาก ลักษณะอาคารก็แบบเดียวกันกับเฟลตหรืออพาร์ทเมนท์นั่นเอง เพียงแต่มีการพัฒนาการบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกให้ดูดียิ่งขึ้นเท่านั้น

… แนวคิดของคอนโดมิเนียมเริ่มเป็นเป็นที่แพร่หลายในไทยเมื่อปี พ.ศ.2519 – 2529 โดยเริ่มจากการเปลี่ยนความนิยมของเจ้าของที่ดินกลางเมือง ที่เคยแบ่งที่ดินตนเองทำอพาร์ทเมนท์ปล่อยเช่ารายเดือน เปลี่ยนมาเป็นการขายกรรมสิทธิ์ขาดไปเลย จนต่อมา พ.ศ.2522 ประเทศไทยได้มีออกประกาศพรบ.อาคารชุด ขึ้นมาเพื่อเป็นกฎเกณฑ์ในการควบคุมความมาตรฐานกันการเอารัดเอาเปรียบระหว่างกัน ธุรกิจอสังหาฯในช่วงนั้นจึงเป็นยุคที่เฟื่องฟูเป็นอย่างมาก เป็นยุคทองที่คอนโดมิเนียมเปิดตัวกันมากมายและขายใบจองหมดอย่างรวดเร็วเนื่องจากสถาบันการเงินทั้งในระบบและนอกระบบปล่อยกู้แบบผ่านตลอดให้กับทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อรายย่อย จนเงินภายในระบบเป็นตัวเลขที่ไม่มีมูลค่าอยู่จริง จนสุดท้ายก็เป็นที่มาของวิกฤตเศรษฐกิจปี พ.ศ.2540 ธุรกิจต่างๆเกือบจะหยุดชะงักลง จนต้องปรับตัวกันใหม่ และค่อยๆฟื้นฟูขึ้นมาจนถึงปัจจุบัน

รูปแบบทางสถาปัตยกรรม

… หากพิจารณาในมิติของสถาปัตยกรรม เราจะพบว่าทั้ง หอพัก แฟลต อพาร์ทเม้นท์ แมนชั่น หรือ คอนโดมิเนียมต่างๆ โดยรวมแล้วลักษณะหน้าตา รูปแบบการก่อสร้าง แทบไม่มีความแตกต่างกัน คือเป็นลักษณะการซ้อนชั้นอาคารขึ้นไปในแนวสูง เดินขึ้น-ลงด้วยบันไดหรือลิฟต์ แล้วมีการแบ่งพื้นที่ในชั้นออกเป็นห้องๆ เพื่อให้คนสามารถแยกกันอยู่อาศัยแบบเป็นส่วนตัวได้ จะต่างกันก็เพียงแค่จำนวนชั้น ความสูง และสิ่งอำนวยความสะดวก

Photo by mw960367054 on unsplash

… ในส่วนของชื่อเรียกที่แตกต่างกัน ก็มีที่มาจากลักษณะของอาคารนี้เอง ดังเช่น คำว่า แฟลต (FLAT) เกิดขึ้นครั้งแรกในประเทศเยอรมัน เป็นการสร้างที่อยู่อาศัย เพื่อทดแทน ชุมชน (สลัม) แก้ปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัยของชนชั้นแรงงาน รูปแบบสถาปัตยกรรมเรียบง่าย การก่อสร้างไม่มีอะไรซับซ้อน ใช้แผ่นปูนหล่อสำเร็จ มาวางต่อๆกัน โดยมากพบเพียง 4 ชั้น ไม่เกิน 8 ชั้น คำว่า FLAT ก็คือคำเรียกงานออกแบบ ของผู้ออกแบบคนแรกนั่นเอง ส่วนคำว่า อพาร์ทเม้นท์ (Apartment) ก็คล้ายๆกัน มีที่มาจากคำว่า ‘Apart’ หมายถึงลักษณะการแบ่งแยก (แบ่งพื้นที่เป็นห้องๆ) โดยคำว่า อพาร์ทเม้นท์ จะนิยมใช้ในฝั่งอเมริกา คำว่า แฟลต จะนิยมใช้ในฝั่งอังกฤษ ส่วนคำว่า คอนโดมิเนียม (Condominium) มาจากภาษาฝรั่งเศษ (“con” หมายถึงรวมกัน “domus” หมายถึงสถานที่อยู่อาศัย) หมายถึง อาคารที่อยู่อาศัยที่แบ่งซอยเป็นส่วนต่าง ๆ ให้คนต่างครอบครัวพักอยู่โดยสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้ ทั้ง 3 แบบจึงจัดเป็น”ที่อยู่อาศัยรวม”ไม่แตกต่างกัน ต่างกันเพียงชื่อเรียก โดยในต่างประเทศอาจไม่จำเป็นต้องมีลักษณะเป็นอาคารสูง แต่เป็นอาคารอะไรก็ได้ที่สามารถแบ่งแยกห้องกันอยู่หลายๆครอบครัว

… สำหรับ”ที่อยู่อาศัยรวม”ในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็น หอพัก แฟลต อพาร์ทเม้นท์ แมนชั่น หรือ คอนโดมิเนียม จะมีลักษณะเป็นอาคารแนวสูงแบบเดียวเหมือนกัน โดยจำพวก หอพัก แฟลต อพาร์ทเม้นท์ แมนชั่น รวมถึง คอนโด low rise จะลักษณะคล้ายๆกัน ความสูงอยู่ที่ประมาณ 5 – 8 ชั้น ไม่ค่อยเกินนี้ ส่วนถ้ามากกว่านี้มักจะเป็น คอนโด high rise ไปเลย ความสูงก็จะกระโดดไปที่ 20-30 ชั้นขึ้นไป

Photo by brandon griggs on unsplash

ถ้าดูกันตามที่เขียนไปข้างต้น ไม่ว่าจะเรื่องที่มาที่ไป รวมถึงรูปแบบหน้าตาของสถาปัตยกรรม ก็จะเห็นได้ว่าทั้ง หอพัก แฟลต อพาร์ทเม้นท์ แมนชั่น และ คอนโดมิเนียม ทั้งหมดล้วนเป็นอาคารที่ไม่แตกต่างกัน ใน 2 ประเด็นนี้จึงอาจยังไม่เห็นข้อแตกต่างที่ชัดเจนได้ เราต้องดูกันต่อในประเด็นของ รูปแบบการบริการ การถือครองสิทธิ์ และกฎหมายที่เกี่ยวข้องอีกที ซึ่งประเด็นที่ว่านี้เราขออนุญาตแบ่งไว้อธิบายต่อในตอนต่อไป เพื่อเป็นการกระชับบทความไม่ให้ยืดยาวเกินไปนะครับ

ติดตามตอนต่อไปใน ‘แฟลต หอพัก แมนชั่น อพาร์ทเม้นท์ คอนโดมิเนียม แตกต่างกันยังไง ?!! [ตอนที่ 2]’

ความคิดเห็น