เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง เผยตลาดคอนโดฯในเมืองยังคงไปได้หากการเมืองนิ่ง และผู้ประกอบการไม่อัดซัพพลายเกิน 50,000-60,000 ยูนิตต่อปี มั่นใจตลาดจะไปได้สวย ผลวิจัย 2014 พบว่าทำเลขอบเมือง ได้แก่ ธนบุรี-เพชรเกษม, งามวงศ์วาน-รัตนาธิเบศร์ และแจ้งวัฒนะ เติบโตสูง เนื่องจากโครงการ Mass transit ที่รุดหน้าอย่างเป็นรูปธรรม สำหรับโครงการหรู คาดสามารถทำราคาไปไกลได้ถึง 300,000 บาท/ตารางเมตร โดยทำเลเด่นยังคงเป็นย่านศาลาแดง สุขุมวิท 39, สุขุมวิท 49 - ทองหล่อ

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านการตลาด และการขายของโครงการอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยผลการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครว่า “ด้านอุปสงค์ (Supply) ปี 2014 มีคอนโดมิเนียมใหม่เข้าสู่ตลาดในพื้นที่เขตกรุงเทพมหานครถึง 47,500 ยูนิต เพิ่มขึ้น 14 % (เพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลง) จากปี 2013 ส่งผลให้จำนวนซัพพลายในตลาดมีถึง 388,000 ยูนิต เมื่อพิจารณาจากจำนวนอุปทานใหม่ที่เข้ามาสู่ตลาดนั้นแม้จะเพิ่มขึ้น แต่ก็เป็นการเพิ่มขึ้นแบบช้าลงเมื่อเทียบกับช่วงปี 2011-2013 ซึ่งเป็นช่วงที่มีการเติบโตของคอนโดมิเนียมอย่างสูง (อัตราการเติบโตมีมากถึง 28% ต่อปี) ส่วนทำเลที่มีการการเติบโตสูงที่สุดในปีที่แล้วคือ พื้นที่ย่านชานเมือง รวมไปถึง ธนบุรี-เพชรเกษม, งามวงศ์วาน-รัตนาธิเบศร์ และแจ้งวัฒนะ ตามลำดับ”
กราฟแสดง 5 อันดับทำเลยอดฮิตของการขยายตัวไปยังพื้นที่ต่างๆ ของตลาดคอนโดมิเนียม (Q4 2011 to Q4 2014)

Source: Nexus Research, January 2014
อุปทาน (Demand)
ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2014 ตลาดคอนโดมิเนียมได้รับผลจากสถานการณ์ทางการเมืองที่ขาดเสถียรภาพ แต่ในช่วงครึ่งปีหลังสถานการณ์กลับมาดีขึ้น ซึ่งพบว่าความต้องการคอนโดเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ นั่นคือ ความต้องการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพโดยรวมมีถึง 43,400 ยูนิต (ลดลง 12% จากปี 2013) หรือคิดเป็น 87% ของสต๊อกทั้งหมด เมื่อมองแคบลงมาสำหรับตลาดกรุงเทพชั้นใน (Central Bangkok) พบว่ามีอัตราการขายเฉลี่ย 73% เมื่อเทียบกับจำนวนโครงการที่เปิดใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2014
สำหรับพื้นที่อื่นๆ ที่พบว่ามีความต้องการคอนโดสูงขึ้นได้แก่ ธนบุรี-ราชพฤกษ์-เพชรเกษม เนื่องจากการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชน (mass transit) และราคาพื้นที่ในละแวกนั้นยังเป็นราคาที่สมเหตุสมผล
กราฟแสดงอุปสงค์ อุปทาน และอัตราการดูดซับ ของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพ

Source: Nexus Research, January 2014
ราคา (Price)
ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพในปี 2014 เพิ่มขึ้น 4.5% ซึ่งราคาที่เพิ่มขึ้นเป็นผลมาจากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น และค่าใช้จ่ายในการดำเนินการที่เพิ่มขึ้นนั่นเอง (Soft cost) ที่เพิ่มขึ้น โดยราคาเฉลี่ยอยู่ 95,400 บาท ต่อ ตารางเมตร
กราฟแสดงความเคลื่อนไหวด้านราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพ แบ่งตามโซน

Source: Nexus Research, January 2014
จากการรวมรวมข้อมูลพบว่า ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมใจกลางกรุงเทพ (city area) อยู่ที่ 142,700 บาท/ ตารางเมตร แต่ที่ในทำเลดีมากๆ ราคาคอนโดมิเนียมคุณภาพดีจะราคาสูงขึ้นไปมากกว่า 150,000 บาท / ตารางเมตร และคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียมที่จะพึ่งจะเข้าสู่ตลาด มีราคาไปถึง 300,000 บาท /ตารางเมตร ในขณะที่คอนโดมิเนียมที่ทำเลที่ตั้งอยู่ขอบเมือง (city fringe) มีราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นไปถึง 80,500 บาท / ตารางเมตร สำหรับพื้นที่กรุงเทพรอบนอก จากพบว่าราคาถีบตัวขึ้นถึง 9% อยู่ที่ระดับราคา 63,500 บาท / ตารางเมตร
แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2015
นางนลินรัตน์กล่าวว่า “ในด้านภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียม ปี 2015 จากที่เราเมื่อมีข้อสงสัยที่ว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะโตไปได้อีกไกลเพียงใดนั้น มีปัจจัยที่ทีส่งผลต่อความไม่แน่นอนในหลายๆ ด้าน นั้นคือ หากปัจจัยพื้นฐานเป็นไปในทางบวก ตลาดคอนโดมิเนียมก็โตขึ้น ซึ่งปัจจัยพื้นฐานที่ว่านี้ ได้แก่ การเติบโตทางเศรษฐกิจ และความมั่นคงทางการเมือง โดยคาดว่าหากปัจจัยพื้นฐานดี ตลาดคอนโดมิเนียมก็จะแข็งแรง โดยคาดว่าในระยะ 3-5 ปี ตลาดจะโตได้ประมาณ 10-15% ต่อปี โดยมีเงื่อนไขว่าผู้ประกอบการไม่ควรอัดซัพพลายเข้ามาในตลาดเกินปีละ 50,000-60,000 ยูนิต เมื่อหันมามองด้านราคา เราคาดการณ์ว่าราคาคอนโดมิเนียมจะสูงขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากต้นทุนที่สูงขึ้น แต่ผู้ประกอบการจะพัฒนาให้ขนาดของยูนิตเล็กลง เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถซื้อได้ แต่คำถามที่กำลังเกิดขึ้นต่อมาก็คือ แล้วเราจะสามารถทำให้อุปทานที่เข้ามาในตลาดไม่เกิน 50,000 -60,000 ยูนิต/ปี ได้อย่างไร คำตอบ คือ ที่ดินดีๆ ในเมืองนั้นหายากขึ้น ต้นทุนที่สูงขึ้น จะเป็นการจำกัดการสร้างสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดไปเอง นอกจากนี้เรายังมั่นใจว่าการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมยังคงน่าสนใจทำเลที่น่าลงทุน ยังคงเป็นใจกลางกรุงเทพ เนื่องจากที่ดินดีๆ นั้นหายากขึ้นทุกที
5 ทำเลเด่น น่าลงทุนคอนโด
โดยทำเลที่กล่าวมานี้ ทำเลเด่นที่น่าลงทุน ได้แก่
1. ศาลาแดง-สาทร, หลังสวน-เพลินจิต จุดเด่น ที่ดินมีจำกัด ขึ้นโครงการใหม่ยาก อยู่ใจกลางเมืองและย่านธุรกิจ ใกล้สวนลุม บรรยากาศร่มรื่น ราคาเฉลี่ยปัจจุบัน 200,000 บาท/ตร.ม.
2. ย่านสุขุมวิท 39-49 , ทองหล่อ จุดเด่น ที่ดินมีจำกัด ขึ้นโครงการใหม่ยาก เป็นโซนที่ต่างชาตินิยมเช่าหรือซื้อ ใกล้ห้างชั้นนำ และ ใกล้แหล่ง Hang Out อย่างซอยทองหล่อและเอกมัย โดยราคา คอนโดมิเนียมที่ติดริมถนนสุขุมวิท ราคาเฉลี่ยปัจจุบัน 220,000 บาท/ตร.ม. ถ้าอยู่ในซอยจะมีราคาลดลง
3. พหลโยธินตอนต้น จุดเด่น ใกล้รถไฟฟ้า ทางด่วน หน่วยงานรัฐ โรงพยาบาล บรรยากาศสงบ ราคาเฉลี่ยปัจจุบัน 120,000-150,000 บาท/ตร.ม.
4. ท่าพระ-เพชรเกษม จุดเด่น เป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย อย่าง สายสีน้ำเงิน ราคาเฉลี่ยปัจจุบัน 80,000-90,000 บาท/ตร.ม.
5. ถนน รามอินทรา จุดเด่น คอนโดยังมีจำนวนน้อย และราคาไม่แพง ในอนาคตมีรถไฟฟ้าสายสีชมพูผ่าน ราคาเฉลี่ยปัจจุบัน 60,000บาท/ตร.ม.
ตลาดที่พักอาศัยระดับหรู (Luxury or super Luxury) ในกรุงเทพฯ
สำหรับ ตลาดที่พักอาศัยระดับหรู (Luxury or super Luxury) ในกรุงเทพฯ น่าสนใจและน่าจับตามองมากในปีนี้ แต่เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่ากลุ่มลูกค้าสำหรับตลาดนี้ ก็มีจำกัดเช่นกัน ดังนั้น ผู้ประกอบการต้องพัฒนาสินค้าที่สามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้อย่างแท้จริง พัฒนาสินค้าที่แตกต่างและมีบุคลิกของสินค้าที่ชัดเจน ไม่เหมือนใคร (Unique) ทั้งยังต้องเน้นเรื่องความเป็นส่วนตัว บนทำเลที่เรียกได้ว่าเป็น Super Prime Area ซึ่งเราคาดได้ว่าปีนี้จะมีประมาณ 10 โครงการหรูเกิดขึ้น ทั้งคอนโดมิเนียม และ บ้าน ที่จะเข้ามาสู่ตลาดระดับนี้
ถ้าจะกล่าวถึงผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ถึงแม้ว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะเป็นตลาดหลักของผู้ประกอบการหลายราย แต่ปีนี้แนวโน้มที่จะมีการเปลี่ยนแปลงบ้าง โดยรายใหญ่จะไปเล่นตลาดอื่นมากยิ่งขึ้น เช่น ซื้อทรัพย์สินอื่นเพื่อขยายพอร์ทและได้รายได้จากการปล่อยเช่า หรือบ้าน เป็นต้น นอกจากนี้ตลาดคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัด คาดว่าบริษัทใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางส่วนจะชะลอการลงทุนในต่างจังหวัด ซึ่งถือเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ประกอบการรายย่อย ที่มีความเข้าใจในพื้นที่มากกว่า สามารถทำราคาได้ดีกว่านั่นเอง หากจะกล่าวถึงหน้าใหม่ในวงการ ผู้ประกอบการหน้าใหม่ยังคงขยายธุรกิจของตนสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากผลตอบแทนจากธุรกิจนี้สูงกว่าเซ็กเตอร์อื่นๆ โดยเราจะพบว่า ถึงแม้ว่า 70% ของซัพพลายที่เข้าสู่ตลาด จะมาจากบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ แต่อีก 30% จะยังคงเป็นของผู้ประกอบการรายย่อย หรือผู้ประกอบการหน้าใหม่นั่นเอง
ที่มา เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง
วันที่ 26 มกราคม 2558